Введение
Земельное право, занимая определенное место, в национальной системе права взаимодействуя и будучи взаимосвязанным с другими отраслями права, само также представляет собой определенное системное образование. Оно характеризуется внутренней дифференциацией на относительно самостоятельные и в то же время связанные между собой элементы — нормативные положения, группы норм институты.
Эти элементы располагаются в строгой иерархической, субординационной и функциональной последовательности Система отрасли земельного права отражает последовательность расположения, принципы, правила упорядочения образующих ее элементов, в зависимости от их значимости, содержания, характера и особенностей регулируемых земельных отношений.
Для уяснения сущности и выявления особенностей отрасли земельного права немаловажное значение имеет вопрос о методе земельно-правового регулирования. Это объясняется тем, что между (предметом и методом земельно-правового регулирования существует весьма тесная связь, как явления правового порядка они неотделимы и взаимозависимы друг от друга).
Если понятие предмета земельного права характеризует общественные отношения, образующие сферу, срез земельно-правового регулирования, то метод земельного права выражает сочетание юридических приемов и способов воздействия на эти общественные отношения — юридический режим земельно-правового регулирования.
Цель данной работы является рассмотреть систему земельного права.
Исходя из цели, попытаемся выполнить следующие задачи:
· рассмотреть право землепользования;
· изучить вещные права на землю в РК;
· исследовать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
1. Право землепользования и иные вещие права на землю в РК
землепользование право сельскохозяйственный
1.1 Право землепользования
Проект принципиальным условием трансформации права землепользования в право частной собственности определяет выкуп права землепользования у государства. В целом насколько это правильно — вопрос отдельный. Но даже в рамках признания данной нормативной конструкции не обойтись без замечаний. Дело в том, что предложенное дополнение в пункт 4 ст. 122 Указа «О земле» совершенно не учитывает положения ст. 8 указа, ст. 7 Закона о фермерском (крестьянском) хозяйстве, согласно которым в пределах установленных норм земля предоставлялась крестьянам безвозмездно на праве постоянного землепользования. Применительно к таким случаям вопрос о выкупе вообще не должен возникать. Речь может идти только о выкупе земельных площадей, полученных сверх установленных норм, при условии, если за них еще не внесена плата в соответствии с утвержденными ставками платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством. Представляется также неверным официальный комментарий предлагаемой нормы: выкуп права землепользования у государства с момента введения частной собственности. А если нет необходимости выкупа по приведенным нами выше основаниям или данное право уже выкуплено до введения права частной собственности?
Проект предлагает включить в ст. 77 Указа «О земле» дополнение следующего содержания: «Преимущественным правом получения земельного участка в частную собственность пользуются граждане, обладающие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалификацией, имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и проживающие в данном районе, городе, ауле (селе), поселке». Думается, что огромные резервные возможности земельного фонда РК позволяют сделать право получения земельного участка в собственность всеобщим, в одинаковой мере доступным всем субъектам рассматриваемого права, без установления каких-либо преимуществ. При этом следует помнить, что любое преимущество таит в себе угрозу злоупотреблений, тем более если оно не имеет объективных оснований. Поэтому достаточно, чтобы здесь при регламентации доступа к праву частной собственности выдерживались такие общеобязательные требования, как: гражданство Республики Казахстан; ценз постоянного проживания; наличие определенного практического опыта работы или специального образования, квалификации аграрного профиля; использование получаемого земельного участка исключительно для целей сельскохозяйственного производства в качестве основного средства производства и для размещения аграрной инфраструктуры.
Вместе с тем оправданно по ряду оснований установление преимуществ и льгот в отношении отдельных категорий граждан на этапе определения условий предоставления и использования земельного участка: в зависимости от места их проживания; прошлого вклада в сельскохозяйственное производство; степени участия в приватизации объектов агросектора; реализации ими в прошлом определенных земельных прав и т. д.
Судя по содержанию предложенных поправок, существенные изменения ожидают статью 8 Указа «О земле», регламентирующую параметры действия принципа платности за землю.
В действующей редакции указа предусмотрено бесплатное предоставление права постоянного землепользования крестьянским (фермерским) хозяйствам и негосударственным юридическим лицам, получающим земельный участок для целей ведения сельскохозяйственного производства в пределах установленных норм. Поправки проекта направлены на отмену безвозмездности предоставления указанного права в части, касающейся крестьянских (фермерских) хозяйств, при этом не предусматривается бесплатная передача земель в собственность крестьянам.
Предложенные новеллы приведут к тому, что с позиции принципа платности возможности и условия обладания земельными правами окажутся не одинаковыми для крестьянских (фермерских) хозяйств по сравнению с сельхозкооперативами и предприятиями. По существу в более выгодном положении окажутся негосударственные юридические лица, так как за ними сохраняется возможность бесплатного получения права землепользования для сельскохозяйственного производства. Но, с другой стороны, они не субъект права частной собственности. Такого рода различия — ненужное препятствие свободному обороту земельных прав между гражданами и юридическими лицами, ставят в неравноправное положение различные организационно-правовые формы сельскохозяйственного производства. Изложенное вряд ли является правильным.
Для того чтобы избежать этого, следует признать и граждан, и негосударственных национальных юридических лиц субъектами как права частной собственности, так и права землепользования, предусмотрев при этом исключительные случаи безвозмездного предоставления права собственности или же права землепользования.
Необходимость такой меры объясняется тем, что усиление социальной направленности земельных преобразований, реализация принципа социальной справедливости неизбежно потребуют отдельных исключений из принципа платности. К этому следует добавить, что случаи безвозмездного предоставления земель в агросфере являются выражением и осуществлением принципа приоритета использования земель в сельскохозяйственных целях. Необходимость признания юридических лиц субъектами вводимого права частной собственности диктуется следующими моментами.
Во-первых, ближайшая практика земельных отношений неизбежно столкнется с ситуациями, когда крестьяне-собственники изъявят желание объединить свои усилия и средства, в том числе земельные участки, в различных организационно-правовых формах хозяйствования.
Статья 226 Гражданского кодекса РК прямо предусматривает возможность создания членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе его имущества хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Такое реорганизованное крестьянское (фермерское) хозяйство как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства.
Во-вторых, рынок земель и земельных прав предполагает неизбежность случаев перехода юридическим лицам земельных участков граждан в результате различных гражданско-правовых сделок.
Во всех этих и других предусмотренных законодательством случаях, если не внести коррективы в Указ «О земле», каждый раз будет возникать необходимость трансформации титула права собственности на земельный участок в право землепользования. Или же наоборот. Проще всего признать негосударственные национальные юридические лица, оговорив все необходимые специальные требования, субъектами права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Данное предложение потребует соответствующих дополнений в ст. 33 Указа «О земле».
1.2 Вещные права на землю в РК
Вещное право — субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.
К вещным правам относятся только права, прямо предусмотренные действующим законодательством данной страны, т. е. лицо не может по своей воле создавать какие-либо иные разновидности вещных прав. Этот замкнутый круг вещных прав в различных государствах неодинаков. В гражданском праве всех стран ведущее место в системе вещных прав занимает право собственности, являющееся центральным институтом системы права той или иной страны. Кроме того, к данной системе относятся такие вещные права, как право залога, сервитуты, узуфрукт и др. Общим для них является то, что это права на чужие вещи, закрепляющие за их носителями отдельные правомочия, относящиеся к отдельным правомочиям собственника (обычно владение, пользование). То есть, это суть производные от права собственности вещные права.
Основной классификацией вещных прав является деление их на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками (ст. 195 ГК). В цивилистической науке более распространено другое понятие — вещные права на чужие вещи. Перечень вещных прав объективно можно разделить на две большие группы: 1) право собственности; 2) вещные права лиц, не являющихся собственниками (права на чужую вещь, ограниченные вещные права).
Наибольшая проблема касается именно перечня и системы прав на чужую вещь.
В Казахстане наиболее аргументированными являются две доктринальные классификации.
М.К. Сулейменов предлагает вещные права на чужие вещи классифицировать следующим образом:
1) владение (в случаях, когда оно носит самостоятельный характер, не связанный с правом собственности и с правом пользования);
2) сервитуты;
3) права на хозяйствование с имуществом собственника:
а) право хозяйственного ведения;
б) право оперативного управления;
в) право самостоятельного распоряжения учреждением своим имуществом;
4) права, обеспечивающие исполнение обязательства: право залога; право удержания;
5) право природопользования: право землепользования; право недропользования; право водопользования; иные права природопользования;
6) права на жилище: право нанимателя жилища; права членов семьи собственника жилища на пользование этим жилищем; право пожизненного проживания в жилище, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа; право члена кооператива на кооперативное жилище до его выкупа; другие жилищные права;
7) Право на вещь, переданную на основе договоров (иных, чем указано в предыдущих пунктах): право на арендованную вещь; право на вещь, взятую в доверительное управление; право на вещь, взятую на хранение; право на вещь, переданную на основе ренты; право на вещь, переданную на основе других договоров (подряда и т. п.).
Автор признает в указанной классификации определенные противоречия, так как она проведена одновременно по двум критериям: по сущности вещного права, независимо от сферы применения (например, сервитут или договор аренды применяется в любой сфере или области отношений) и по сфере применения вещного права (право природопользования, жилищные права). Второй критерий в определенной степени искусственный, но, по замечанию М.К. Сулейменова, он вынужден был его применить в силу важности этих сфер и большого распространения в этих сферах вещных прав. Далее отмечается, что и в сфере природопользования, и в сфере жилищных отношений большинство вещных прав возникает тоже на основе договора (аренды, жилищного найма и т. п.), хотя есть и исключения (постоянное землепользование, завещательный отказ и т. п.).
Другая классификация вещных прав на чужие вещи строится по другим критериям и их перечень не столь обширен. С.В. Скрябин, проведя анализ положений ст. 195 ГК приходит к выводу, что перечень субъективных вещных прав, содержащийся в законодательстве, является открытым и постоянно пополняется. ГК к вещным правам наряду с правом собственности отнесены следующие права: 1) право землепользования; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) другие вещные права, предусмотренные ГК или иными законодательными актами. В большинстве случаев, по прямому указанию закона, в группу иных вещных прав входят такие права, как сервитут, право недропользования. В свою очередь, иные вещные права могут быть закреплены в жилищном законодательстве (отсылочная норма ст. 194 ГК).
Известный русский дореволюционный цивилист И.А. Покровский выделял три группы вещных прав на чужую вещь: 1) права, предоставляющие возможность пользования чужой вещью для себя; 2) права на получение известной ценности, прежде всего меновой (экономической), из стоимости вещи (залог); 3) права на приобретение известной вещи или известных вещей. Критерием данной классификации выступает цель (интерес), которую имеет обладатель вещного права на чужую вещь. В первом случае — извлечение из вещи ее полезных свойств и качеств. Во втором — интерес управомоченного лица связан со стоимостью вещи. В третьем — приобретение определенной вещи.
Следуя указанной классификации вещных прав на чужую вещь, в качестве критерия надлежит признать цель (интерес), которую преследует собственник и другое лицо при учреждении соответствующего права. Таковых может быть две:
1. Цель извлечения из вещи ее полезных свойств. При этом конструкция этих прав может, во-первых, либо существенным образом ограничивать свободу обладателя вещного права на чужую вещь, предоставляя ему возможность воздействовать на вещь только определенным образом, который подробно описан в законе или договоре об учреждении этих прав (права ограниченного пользования вещью — права сервитутного типа), либо, во-вторых, предоставлять достаточно широкие возможности обладателю по использованию чужой вещи. Общим названием вещных прав этой группы будет вещные права пользования.
Цель (интерес) управомоченного лица связана с меновой стоимостью (ценностью) вещи. Эту группу будут составлять залоговые права (ипотека и заклад), право удержания, которые можно объединить под общим названием — вещные права обеспечительного типа.
1.3 Сервитут
Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обременений), под которыми понимаются существующие условия, запрещения, установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости.
Сервитут в законодательстве Казахстана определен в качестве права ограниченного целевого пользования чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего хозяйства и иных нужд (п. 36 ст. 12 ЗК). В ранее действовавшем Законе «О земле» сервитут законодателем был отнесен к вещным правам. В современной редакции ЗК такого упоминания нет.
Традиционно считается, что сервитут имеет двойственную природу. Он может быть рассмотрен и определен в качестве субъективного вещного гражданского права, т. е. меры возможного поведения относительно индивидуально-определенной вещи (земельного участка). Во-вторых, сервитут рассматривается в качестве обременения господствующего земельного участка в пользу служебной или другой недвижимости. Обременение, ограничивающее право собственности или же право землепользования в пользу другого лица.
Субъекты сервитутных отношений: а) сторона, требующая ограниченного пользования чужой вещью (управомоченное лицо (физическое или юридическое) — обладатель сервитутного права); б) сторона, предоставляющая возможность использования своего недвижимого имущества. В данном случае — собственник, землепользователь (п. 1 ст. 67 ЗК).
2. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
2.1 Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения.
1. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться физическим и юридическим лицам на праве землепользования и (или) на праве частной собственности в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности предоставляются гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.
2. Предоставление права частной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется на платной основе.
Граждане и негосударственные юридические лица, заинтересованные в предоставлении права частной собственности на земельный участок (земельные участки) для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, могут:
1) приобрести право частной собственности на земельный участок по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, определяемой в соответствии со статьями 10 и 11 настоящего Кодекса;
2) приобрести право частной собственности на земельный участок по льготной цене, определяемой от его кадастровой (оценочной) стоимости.
При этом конкретный размер льготной цены на земельные участки по административно-территориальным единицам устанавливается Правительством Республики Казахстан.
3. Лицо, полностью внесшее плату за приобретение права частной собственности на земельный участок, в соответствии с:
подпунктом 1) пункта 2 настоящей статьи имеет право на совершение любых видов сделок с земельным участком, не запрещенных законодательством Республики Казахстан;
подпунктом 2) пункта 2 настоящей статьи имеет право на совершение любых видов сделок с земельным участком, не запрещенных законодательством Республики Казахстан, по истечении 10 лет с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. Данное ограничение не распространяется на сдачу земельного участка в залог.
4. Выплата сумм при приобретении земельных участков, указанных в пункте 2 настоящей статьи, может производиться в рассрочку до десяти лет по письменному заявлению лица, приобретающего право частной собственности на земельный участок.
Лицам, получившим земельные участки в рассрочку, запрещается совершать сделки (продажа, передача в аренду или безвозмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставные капиталы хозяйствующих субъектов) до полной оплаты выкупной цены участка. Право на совершение сделок с земельным участком, проданным в рассрочку по льготной цене, допускается по истечении десяти лет после полной оплаты его выкупной цены.
Передача в залог земельного участка указанными лицами допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.
5. При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступающих от продажи земельных участков.
В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения земельного участка по его разрешению такой участок может быть продан гражданину Республики Казахстан.
Заключение
Земельное право, представляя собой юридическое выражение социально-экономических условий развития земельных отношений, призвано сохранять объективно обусловленные функциональные и качественные характеристики земли как объекта общественного интереса. Сообразно этому метод земельно-правового регулирования в значительной степени определяется особенностями объекта и характером регулируемых земельных отношений.
Метод земельно-правового регулирования является одним из основных системообразующих факторов отрасли земельного права. Как весьма точно заметил С.С. Алексеев, метод служит «именно тем объединяющим началом, которое компонует правовую ткань в главные структурные подразделения».
Отношения по поводу земли, особенно в части регулируемой земельным правом, отличаются разнонаправленным, многовекторным, сложным и насыщенным содержанием. Это объясняется, как было сказано ранее, качественными и функциональными характеристиками земли, являющейся объектом материального мира и правового регулирования Соответственно этому метод земельного права тоже представляет собой сложный правовой феномен и выражается в специфическом, присущим только для этой отрасли, сочетании и взаимодействии приемов, средств и способов упорядочения земельных отношений.
Список использованной литературы
1. Конституция РК;
2. Закон РК от 31 марта 1998 г. № 214-1 О крестьянском (фермерском) хозяйстве;
3. Постановление Пленума Верховного суда РК от 14 мая 1998 года № 2 О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства;
4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813 Об утверждении Порядка предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума;
5. Иконницкая И.А., Разрешение земельных споров, — М., 1973;
6. Жариков Ю.Г., Имущественные споры землепользователей, — М., 1980;
7. Булатова А.С. Экономика: учебник. М.: Бек. 1998. Гл. 16. С. 260 — 277;
8. Вещные права в Республике Казахстан / Отв. редактор член-корреспондент Академии наук Республики Казахстан, доктор юридических наук М.К. Сулейменов. Алматы: Жети жаргы, 1999. С. 34-35;
9. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Алматы, «Нур-пресс», 2006
10. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.
