Судебная защита прав граждан на недвижимость в жилищной сфере

По общему правилу, выбор конкретного способа защиты производится самостоятельно лицом, чье жилищное право нарушено (оспаривается), по собственному усмотрению, исходя из содержания спорной ситуации и требований целесообразности. Однако, в ряде случаев, способ защиты нарушенного права прямо предписывается нормами действующего жилищного законодательства.
Пример 1. Примером указания на способ защиты нарушенного жилищного права выступает предусмотренное ст. 75 ЖК РФ требование о признании сделки недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, в том случае, когда имело место нарушение требований жилищного законодательства в процессе обмена жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Таким образом, закон в данном случае предписывает защищать жилищные права путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
Давая характеристику способов защиты жилищных прав, предусмотренных ст. 11 ЖК РФ, в юридической доктрине приводится точка зрения о том, что жилищные отношения по своему содержанию выступают разновидностью гражданско-правовых отношений. В этой связи, в ситуации оспаривания или нарушения конкретного жилищного права управомоченное лицо вправе прибегнуть к любому способу защиты принадлежащего ему права, установленному в ст. 12 Гражданского кодекса РФ.
Рассмотрим подробнее отдельные способы защиты публичных прав, предусмотренные действующим законодательством РФ.
Использование данного способа защиты актуально для ситуаций, в которых принадлежащее управомоченному лицу субъективное жилищное право подвергается сомнению, отрицается или оспаривается кем-либо (наниматель, собственник помещения и т.д.), а в результате сложившейся правовой неопределенности, управомоченное лицо не может воспользоваться соответствующим жилищным правом.
Рассматриваемый способ защиты может быть использован только в результате обращения за судебной защитой, то есть в юрисдикцикционном порядке, поскольку только суд наделен правом официального подтверждения наличия (отсутствия) у конкретного лица определенного жилищного права, оспариваемого или отрицаемого другой сторон возникшего спора.
Еще одним способом защиты жилищных прав выступает восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, сопряженное с пресечением действий, нарушающих соответствующее право, а равно создающих угрозу такого нарушения.
Применение данного способа защиты наиболее целесообразно в ситуации совершения противоправных действий против законного обладателя определенного субъективного жилищного права, для целей пресечения соответствующего правонарушения, носящегося длящийся характер, и устранения его последствий.
Конкретными проявлениями рассматриваемого способа защиты в жилищном праве выступают:
Выселение в судебном порядке поднанимателя (а равно вселенных совместно с ним граждан) без предоставления другого жилого помещения в случае отказа добровольно освободить помещение после прекращения (расторжения) договора поднайма;
Выселение по требованию собственника в судебном порядке из жилого помещения гражданина, который вопреки требованиям и предупреждениям продолжает нарушать права и интересы соседей, нарушает целевое использование помещения, не проводит необходимые ремонтные работы и т.д.
Наряду с указанными выше, действующее жилищное законодательство предусматривает возможность обращения правообладателя субъективного жилищного права к иным способам защиты и обеспечения соответствующих прав. В их числе выделяются:
Полное или частичное признание недействующим жилищного нормативно-правового акта, в случае его противоречия актам большей юридической силы, а равно нарушения жилищных прав и законных интересов граждан;
Неприменение судом нормативно-правового акта, в случае противоречия его содержания акту большей юридической силы;
Прекращение или изменение жилищного правоотношения, допускаемое в случаях, когда возможность применения данного способа защиты прямо предусмотрена законом или договором. Основанием для изменения или прекращения, как правило, выступает судебное решение, но, в отдельных случаях, соответствующее решение может быть принято по соглашению сторон.
Самостоятельная группа способов защиты предусмотрена действующим Жилищным кодексом для защиты прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том случае, когда наймодателем не исполняются воспринятые по договору обязанности (в частности – обязанности по проведению капитального ремонта установленных объектов).
В такой ситуации, нанимателем могут быть использованы следующие способы защиты его субъективных жилищных прав:
снижение платы за пользование жилым помещением, а равно общим имуществом многоквартирного дома, в отношении которых не исполнена обязанность по проведению капитального ремонта;
возмещение расходов на устранение недостатков вышеуказанных объектов;
возмещение убытков, причиненных нанимателю жилого помещения, в результате ненадлежащего исполнения (а равно неисполнения) наймодателем обязанностей, принятых на себя в результате заключения договора социального найма.
Анализ содержания действующего жилищного законодательства и положений, существующих в юридической доктрине, позволяет сделать вывод о достаточно широком спектре способов защиты субъективных жилищных прав, что выступает необходимой гарантией обеспечения законности и охраны прав граждан Российской Федерации.