Строительный подряд

Результат работ, будучи важнейшим элементом предмета договора, характеризуется индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной эксплуатацией. Указание в договоре на конечный результат работ является обязательным. Напомним, что в связи с предстоящими изменениями ст. 128 ГК РФ условие о результате работ названо в качестве объекта гражданского права вместо самих работ.
Анализ доктринальных взглядов и судебной практики позволяет сделать следующий вывод. Для того чтобы предмет договора строительного подряда был согласованным, сторонам необходимо включить в договор следующие элементы:
1) наименование (вид) работ;
2) содержание и объем работ;
3) объект, на котором должны выполняться работы, и конкретизация его месторасположения;
4) результат, к которому должны привести подрядные работы.
Предмет договора должен быть четко индивидуализирован.
В договоре подряда должны указываться начальный и конечный сроки выполнения работы. Однако по соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы, т.е. промежуточные сроки.
Учитывая, что в предмет договора подряда входит выполнение работ, которое, как правило, имеет длящийся характер, срок выступает важным условием договора подряда. Вместе с тем срок не является существенным условием договора подряда. Отсутствие в договоре подряда срока выполнения работ восполняется правилами, установленными п. 2 ст. 314 ГК РФ. В соответствии с этими правилами обязательство, срок исполнения которого не предусмотрен и не может быть определен, должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Если обязательство не исполнено в разумный срок, то оно должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления требования кредитора о его исполнении.
Вместе с тем, как показывает практика, участники договора строительного подряда допускают типичные ошибки при согласовании условия о сроках выполнения работ. Так, зачастую в договоре срок начала работ ставится в зависимость от авансового платежа, получения разрешения на строительство, согласования проектно-сметной документации. Нередки случаи, когда сроки выполнения работ определяются путем указания месяца и года начала и окончания работ. А порой сроки прописываются не в договоре, а в иных документах. Также иногда в договоре используются нечеткие формулировки начала и окончания работ, например, «срок начала работ определяется моментом подписания договора», «не позднее 5 дней с даты подписания договора».
При согласовании в договоре хотя бы порядка определения срока выполнения работ и отсутствии неопределенности между сторонами в отношении сроков выполнения работ условие о сроке является согласованным. Например, стороны установили, что срок начала монтажных работ определяется датой передачи строительной площадки и фундаментов. Такая передача была осуществлена, и условие о сроке было признано согласованным.
Ни один возмездный договор, в том числе договор строительного подряда, не может обойтись без условия о цене. Если цена в тексте договора не обозначена, то суд будет исходить из того, что при заключении договора стороны предполагали, что исполнение договора будет оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Цена работы (смета) по договору подряда может быть приблизительной или твердой.
Смета как способ определения цены является существенным условием договора строительного подряда. В контексте положений ст. 432 ГК РФ эта норма закона могла бы быть расценена как указание на то, что смета как способ определения цены является существенным условием договора строительного подряда. Однако судебная практика пошла по пути отрицания существенного характера условия о цене (смете).
Договор строительного подряда, впрочем, как и любой другой договор, является заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям, а также с учетом соблюдения определенной законом формы договора.
Несогласованность существенных условий возможна в двух случаях. Во-первых, в силу объективных причин — при действительной несогласованности условий взаимоотношений (по незнанию и упущению сторон). Во-вторых, в силу недобросовестного поведения одной или обеих сторон договора и умышленного невключения того или иного условия в договор.
Заключение договора подряда происходит по нормам, которые содержаться в общей части обязательственного права и в главе о сделках. Специальных правил на этот счет немного. Так, в частности, отсутствуют нормы о форме подрядного договора, а значит, необходимо в таких случаях руководствоваться правилами ст.161 ГК.
Таким образом, форма договора подряда должна соответствовать общим правилам о форме сделок. Наиболее распространена простая письменная форма.