Современное состояние и перспективы развития земельного рынка города Пермь

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес потребителей, к данному объекту, который объясняется, к примеру, интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или потребителя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление потребителя к монополии на данном сегменте рынка [30, с. 35].
Соотношение спроса и предложения устанавливает текущий уровень цен на ЗУ. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно- нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания и цены продажи ЗУ растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Кроме того, если предложение превышает спрос, то цены снижаются и ЗР приходит в депрессивное состояние.
Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет огромные различия в цене ЗУ в зависимости от их целевого назначения, разрешенного применения и месторасположения, т.е. находящихся в населённых пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.
По причине незрелости ЗР в РФ и наличия множества ограничений на всех уровнях административной власти на ЗУ не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения [29, с. 52].
Рыночная стоимость ЗУ в значительной степени устанавливается его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с параметрами оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого ЗУ.
Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволяют точнее оценить внешние факторы, влияющие на стоимость земли. Следовательно, рыночный анализ дает возможность получить важнейшую информацию, необходимую для формирования стоимости с помощью 3-х подходов к оценке стоимости ЗУ [28, с. 22].
Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор индикаторов состояния ЗР, характеризующих:
а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) ЗУ на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам применения и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объём выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;
б) конъюнктуру спроса и предложения: объём и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и потребителей, соотношение спроса и предложения разных участков на первичном и вторичном рынках;
в) активность ЗР: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объёму предложения, спроса, дифференцированные по видам применения и районам города и обобщенные по совокупности сделок;
г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) ЗУ на первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам применения и районам города и обобщенные по совокупности сделок.
В ходе исследования ЗР решаются следующие задачи:
— анализ и оценка текущего состояния индикаторов;
— исследование динамики индикаторов;
— сравнительный анализ динамики индикаторов по разным сегментам рынка;
— исследование важнейших факторов, влияющих на изменение индикаторов;
— прогнозирование тенденций изменения индикаторов.
В настоящее время ЗР не достаточно информационно развит, что связано в первую очередь с распространенной в российском деловом обороте практикой сохранения подобной инфо в режиме конфиденциальности, обычно всегда в открытых источниках отсутствуют ключевые параметры сделки купли-продажи недвижимости — цена продажи, дата продажи и другие основные ценообразующие факторы сделки. Что не дает возможность аналитикам, включая оценщикам делать обоснованные выводы по стоимостным диапазонам разных сегментов  рынка, его дальнейшему развитию, вектору движения рынка [27, с. 76].
В большинстве случаев при расчете рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости оценщик вынужден принимать решения в условиях недостатка инфо. В особенности это касается применения метода «сравнения продаж», когда объект оценки сравнивается по своим основным ценообразующим параметрам с выбранными для анализа объектами. Если некоторые корректировки особых затруднений у оценщика не вызывают,  расчет проводится на основе статистических данных, данных аналитических агентств и т.п. публикуемых в открытых источниках СМИ, то другие корректировки провести не возможно без экспертного мнения, т. к. расчеты сделать затруднительно или не возможно из-за отсутствия каких-либо данных по предложениям к продаже, тем более по фактическим сделкам. Для этого и проводится опрос специалистов рынка недвижимости имеющих большой опыт, как в продажах, так и в оценке недвижимости (не менее 5 лет), выступающих в роли экспертов, которые высказывают свое видение о величине конкретного фактора влияния на рыночную стоимость объекта недвижимости. Опрос проводился с помощью анкетирования, при этом эксперты заполняли анкеты индивидуально, основываясь только на своем опыте и знаниях рынка. На основе консолидированного экспертного мнения оценщиков Пермского края, с использованием встроенных функций Excel была построена таблица экспертных корректировок, в которой указаны экспертные значения и доверительный интервал [26, с. 121].
Группировались однородные данные как количественные (выраженные в числах), дискретные (значения которых отличаются не менее чем на единицу измерения признака) и моментные (на определенный момент времени) признаки.
Требуется понять отличия недвижимости от иных фин. активов, в чем её ключевые параметры, как источника дохода.
Эти критерии можно свести к следующему.