Система ипотечного кредитования и разработка направлений ее совершенствования

ВВЕДЕНИЕ

В период рыночных отношений роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется ее надежностью, так как объектом является недвижимость.

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития и развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Актуальность темы работы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально-экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

Степень научной разработанности исследования: в настоящее время накоплено достаточное количество научных работ, касающихся исследования ипотечного кредитования. Значимый вклад в теорию исследуемых проблем внесли: В. Абрамов, А Лебедев, О.И. Лаврушин, Г. Белоглазова, и другие.

Целью данной курсовой работы является в изучение системы ипотечного кредитования и разработке направлений ее совершенствования.

Исходя из поставленной цели, можно выделить следующие задачи:

— определить сущность ипотечного кредитования РФ, его виды, механизмы и инструменты;

— проанализировать особенности применения систем ипотечного кредитования в РФ;

— рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ.

Объектом исследования является ипотечное кредитование в Российской Федерации. Предметом — понятие, система, особенности ипотечного кредитования и перспективы его развития.

Методы исследования — аналитический и систематический методы, метод обобщения, наблюдения и сравнения.

Научная и практическая значимость работы состоит в том, что сделанные выводы и предложения позволяют расширить степень исследований об ипотечном кредитовании РФ.

В главе 1 «Теоретико-методические аспекты ипотечного кредитования в Российской Федерации» изложена экономическая сущность ипотечного кредитования РФ, его классификация, механизмы и основные иструменты.

В главе 2 «Анализ особенностей ипотечного кредитования в Российской Федерации» проводится анализ состава и структуры доходов и расходов бюджета Фонда социального страхования РФ.

В главе 3 «Основные перспективы и направления развития ипотечного кредитования в Российской Федерации» рассматриваются основные тенденции развития ипотечного кредитования и основные пути его совершенствования.

ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

— недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

— недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью, что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить её отчуждение;

— стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

— высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека — это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. [5.с 23]

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

Заемщики — физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации — лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов;

Страховые компании — лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства — лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка;

Правительство — регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. [19.с 132]

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. Основные из них:

1. По объекту недвижимости:

— земельные участки;

— предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные, морские суда и космические объекты;

— объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного

дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи; приобретение земельного участка под застройку;

— на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется после завершения предыдущего этапа.

3. По способу амортизации долга:

— постоянный ипотечный кредит (заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

— кредит с переменными выплатами;

— кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

4. По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

— кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке). [6.с 42]

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных. Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту. [8.с 32]

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

— ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения);

— источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

— необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Первая группа кредитов — стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов — ипотечные кредиты с переменными выплатами подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты. [11.с 72]

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

— не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

— частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

— возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

— относительная сложность инструмента.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

— в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

— частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

— замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока. [12.с 98]

Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей.

Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

— платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;

— номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. [16.с 23]

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

В то же время использование кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Купить жилье по обычной ипотеке может далеко не каждый россиянин — именно поэтому любое предложение в рамках проекта «социальная ипотека» пользуется большим спросом. Но сейчас Правительство РФ урезает бюджетные расходы; попал под сокращение и «оптимизацию» целый ряд социальных программ.

В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рассматривает вопрос о создании в нашей стране единого оператора социальных ипотечных программ: он позволит заемщикам быстрее получать субсидии на жилье и ипотечные кредиты, а заодно упростит этот громоздкий процесс. А пока для социальной ипотеки необходимо собрать целый пакет документов, в 2014 году он никаких изменений не претерпел.

Материнский капитал в счет ипотеки. Точно так же, как в 2013 году, на улучшение своих жилищных условий можно пустить материнский капитал. Размер его в 2014 году составит около 430 тыс. руб.

Кроме того, общественность с нетерпением ждет решения вопроса, будет ли отменено действующее ограничение на использования средств материнского капитала до достижения вторым малышом трехлетнего возраста. Иных заметных перемен в программе «Материнский капитал» применительно к ипотеке пока не предвидится.

Программа «Молодые ученые». Эта госпрограмма призвана помочь с приобретением жилья практически всем работникам сферы науки в возрасте до 35 лет: от научных сотрудников и преподавателей вузов до специалистов сферы наукоемких технологий и производства высокотехнологической продукции, работающих в НИИ, гос. корпорациях и ряде министерств, а также врачей, ведущих научную деятельность и работающих в государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения.

Как и в 2013 году, первоначальный взнос по льготному ипотечному кредиту для этой категории граждан должен составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Ставки по ипотеке для молодых ученых останутся на прежнем уровне. В 2014 году они составят 10-10,5%. Других изменений в этой госпрограмме не предусмотрено.

Программа «Молодые учителя». В части этой программы изменений в 2014 году тоже не предвидится. Как и в 2013-м, учителя, преподающие в государственном или муниципальном образовательном учреждении, в возрасте до 35 лет смогут обратиться за ипотечным кредитом под 8,5% годовых.

И всё так же эта категория заемщиков в рамках ипотечной программы может получить субсидию на уплату первоначального взноса по ипотеке на приобретение (строительство) жилья в размере 20% от расчетной (средней) стоимости своего жилья, но не более 20% от суммы кредита на жилье.

Военная ипотека. С 2014 года Министерство обороны РФ станет выдавать военнослужащим единовременные денежные выплаты на покупку постоянного жилья и индексировать суммы стоимости одного квадратного метра жилья (сейчас она составляет, по расчетам Минобороны, 33 тыс. руб.).

Как и в 2013 году, в 2014-м военнослужащие имеют возможность приобрести жилье в самом начале службы, поскольку первоначальный взнос и платежи вносит государство. Размер накопительного взноса на 2014 год для военнослужащих составит 233 100 рублей; другие цифры в части военной ипотеки пока не пересматривались.

Социальная ипотека в банках России. Поскольку льготные проекты по обеспечению граждан жильем софинансируются государством, многие банки предлагают «социальным» клиентам выгодные, по меркам ипотечного рынка, кредиты на улучшение своих жилищных условий.

Рассмотрим, к примеру, что предлагают молодым родителям, учителям, научным сотрудникам крупнейшие госбанки — Сбербанк, ВТБ 24.

Сбербанк. Линейка ипотечных кредитов крупнейшего банка страны, которые можно будет получить и в 2014 году, по состоянию на конец декабря 2013-го выглядит следующим образом.

Кредит «Военная ипотека» выдается под 10,5% годовых до 20 лет с первоначальным взносом от 10% стоимости приобретаемого жилья «для заемщиков — участников накопительной-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих».

Важно: срок возврата кредита должен быть не позднее достижения заемщиком возраста 45 лет, а максимальная сумма кредита в 2014 году, как и в 2013-м, не может превышать меньшую из следующих величин: «90% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; или 90% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении»;

Кредит на приобретение жилья для молодых учителей: с сентября текущего года эта категория заемщиков в большинстве регионов присутствия Сбербанка может оформить ипотечный кредит банке под процентную ставку от 9,5% годовых.

Кредит «Молодая семья — специальные условия»: до 30 июня 2014 года супруги, при условии, что хотя бы один из них еще не достиг возраста 35 лет, могут получить в Сбербанке кредит на приобретение жилья или улучшение жилищных условий по ставке 10,5%-13,25% годовых.

Справедливости ради отметим, что ставки для зарплатных клиентов всего на 0,75% выше, а при малом первоначальном взносе «специальный» кредит для молодой семьи обойдется в те же самые 13%, что и для обычных заемщиков.

ВТБ 24. В этом банке можно взять кредит «Ипотека для военных» — под 8,5%-10,5% с первоначальным взносом от 10% стоимости приобретаемого жилья. Для молодой семьи ВТБ24 специальных кредитов не предлагает, но принимает материнский капитал в счет взноса по ссуде на приобретение жилья. Никаких акций в данный момент банк не проводит.

Сегодня ипотека развивается банками в тесном сотрудничестве с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальными ипотечными заемщиками способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

По данным Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования представлена в таблице 1:

Таблица 1. Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования России

Источник: Аналитический Центр по ипотечному кредитованию. URL: http://rusipoteka.ru

Анализируя таблицу 1 можно сделать вывод, что Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк являются ведущими банками и бесспорными лидерами на рынке ипотечного кредитования в течение последних трех лет.

Так же выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи), а также долю государства в целом (в объеме выдачи и в объеме задолженности).

Таблица 2 Доля некоторых банков и государства в целом на рынке ипотечного кредитования

Источник: Аналитический Центр по ипотечному кредитованию. URL: http://rusipoteka.ru

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором — Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Выбирая ипотечное предложение, следует обратить внимание на некоторые факторы.

Во-первых, крайне нежелательно оформлять ипотечный кредит как на слишком длительный период времени (на 20 лет), так и на относительно короткий (составляет 7-10 лет). И в том, и в другом случае необходимо будет переплатить вполне значительную сумму денег.

Как показывает практика, наиболее оптимальным является именно пятнадцатилетний период. Дело в том, что этот период, при нормальном и стабильном материальном положении можно будет выплатить всю сумму без определенного ущерба.

Во-вторых, не стоит сразу же отправляться в тот банк, который предлагает предоставление кредита данного типа без поручителей и залога. Дело в том, что в таком случае подобное финансовое учреждение, для того, чтобы максимально обезопасить себя от разнообразных рисков, вполне может через пару месяцев изменить условия договора. Безусловно, такие изменения ни в коем случае не будут учитывать интерес клиента.

Важно обратить внимание на тот факт, что из разнообразных вариантов кредита, стоит отдавать предпочтение тому, где нет четко зафиксированной суммы первоначального взноса.

Если окончательный вариант уже выбран, то тогда стоит перейти к заключительному этапу. Его суть состоит в том, что перед походом в банковскую организацию необходимо собрать о ней как можно больше информации. В частности, можно для этого почитать отзывы, которые оставляются как непосредственно на официальном сайте, так и на специализированных форумах.

Ипотечный кредит в 2014 году лучше всего брать в Сбербанке или в «ВТБ 24» здесь самые оптимальные условия ипотечного кредитования, поскольку на данный момент в России это лучшие банки.

Если заемщик хочет взять квартиру на первичном рынке, то нужно обратить внимание на застройщиков, которые работают вместе с банком. Так, со Сбербанком работают одни компании, с ВТБ 24 другие.

Если же интересует покупка на вторичном рынке, то здесь важно, чтобы квартира была юридически чистой и в доме, в котором не будет ближайшего времени сноса. Единственное но — в Сбербанке очень долго выдают ипотечный кредит, процедура может занять даже полгода, чего не скажешь о «ВТБ24».

Также следует обратить внимание на тот банк, в котором заёмщик получает зарплату. Здесь процесс рассмотрения заявки будет минимально коротким, а процентная ставка максимально низкой. Только в таком случае можно быть уверенным в правильности выбора.

В таблице 3 представлены самые выгодные ипотечные кредиты России в рублях в 2014 году, на примере ипотечного кредита в размере 3 млн.рублей.

Таблица 3. Самые выгодные ипотечные кредиты в рублях в 2014 году (3 млн.рублей)

Источник: Аналитический Центр по ипотечному кредитованию. URL: http://rusipoteka.ru

Самые выгодные кредиты ипотечные банки продолжат предлагать и в 2014 г. займы на покупку жилья по-прежнему останутся максимально-доступными, однако побить рекорды прошлого года вряд ли удастся. Потенциальных платежеспособных ипотечных заемщиков остается все меньше, а доходы россиян увеличиваются еще медленнее, чем в прошлом году.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года.

Всего за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб., почти на 30% больше, чем годом ранее. Их число выросло на 19%: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году — уже 825 тыс. По словам Михаила Меня, кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижаются суммы первоначального взноса. В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья.

Всего в 2013 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем в 2012 году. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов.

Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов (825 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.). По прогнозу АИЖК, в 2014 году ожидается выдача 835 тыс., в 2015 — 871 тыс. кредитов. Ожидается, что общий объем выданных ипотечных кредитов в 2014 году превысит 1,5 трлн. руб.

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

ипотечный кредитование бюджет расход

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

· принятие нормативных правовых актов;

· оптимальное налогообложение;

· совершенствования проектирования и технологий строительства;

· государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

· адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. [13.с 232]

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз — для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности — эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях. [16.с 64]

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков, а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости. В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки. Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. Помимо этого, Агентство планирует сфокусироваться на комплексном развитии территорий, в том числе на выкупе инженерной инфраструктуры с последующим выпуском обеспеченных ею облигаций и на развитии рынка арендного жилья.

В текущем году законодательное обеспечение российского рынка ипотеки существенно изменилось. Это связано с тем, что в декабре 2013 года были приняты федеральные законы №379-ФЗ и №367-ФЗ, которые значительно расширяют возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов. В частности, закон №379-ФЗ («Закон о секьюритизации»), вступающий в силу с 1 июля 2014 года, касается таких вопросов, как выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требования, новые виды банковских счетов, возможность создания двух новых видов специальных юридических лиц: специализированных финансовых обществ (СФО) и специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ).

По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20% жилья в новостройках. Среди потребителей социальной ипотеки, как правило, больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье. Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно, имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых регионах или моногородах. [21.с 56]

Всего в эту категорию попадают 17 млн. домохозяйств (около 30% всех домохозяйств). Из них потенциальных ипотечных заемщиков — 2,3 млн., но реально берут кредиты немногим более 30 тыс. домохозяйств в год. АИЖК разработало «Социальный стандарт» ипотеки, учитывающий особенности целевой аудитории: потребность в недорогом жилье, кредиты по низкой ставке и с низким первоначальным взносом, особый график погашения, предпочтение покупке на стадии строительства. В 2013 году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы. Процентная ставка по социальным продуктам АИЖК в 2013 году была на 2 % ниже среднерыночной. В 2015-2016 годах АИЖК намерено рефинансировать ипотечные кредиты по «Социальному стандарту» на 50-60 млрд. руб. в год. Также Агентство разрабатывает программы поддержки заемщиков в случае ухудшения экономической ситуации.

Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий. [14.с 232]

Также действует продукт «Арендное жилье». Благодаря закону №379-ФЗ стало возможно разработать новый, гораздо более удобный механизм для проекта. Он предусматривает создание специализированного общества проектного финансирования (СОПФ), приобретающего необходимые объемы жилья для сдачи в аренду и выпускающего облигации. Старший транш облигаций, выпущенных по таким проектам, будет выкупать АИЖК, а инвесторам (прежде всего, пенсионным фондам) будет предлагаться мезонинный транш с доходностью по ставке инфляции + 2-3% годовых.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…

В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.

Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога; рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы; высокие кредитные и процентные риски; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Пока эти проблемы будут решаться можно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечного кредитования в России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу — обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, — динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Доступ из справ. — правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Доступ из справ. — правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ. Доступ из справ. — правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ. Доступ из справ. — правовой системы «Консультант Плюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5. Акулова Т.А. Модели ипотечного кредитования в России [Текст] : учебник для студентов вузов / Т.А. Акулова. — М.: Финансы и кредит: ЮНИТИ, 2011. — 121 с.

6. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие. / И.Т. Балабанов. — СПб.: Питер, 2010. — 208 с.

7. Вылкова, Е.С., Романовский, М.В. Проблемы совершенствования ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе [Текст]: Учебник. — СПб., Питер, 2011, 79 с.

8. Гусейнова, Г.М., Петухова, Р.А. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011, 45 с.

9. Иванов, В.В. Ипотека [Текст]: Учеб. пособие. — М.: Эксмо, 2010, 75 с.

10. Киселев, А.А. Ипотека. Жилье в кредит [Текст]: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА, 2011, 45 с.

11. Лазарова, Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка [Текст]: Учебник. — М.: Банковское дело, 2010, 142 с.

12. Логинов, М.П. Предмет договора ипотеки [Текст]: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010, 123 с.

13. Лагутин, К.С. Рынок ипотечных ценных бумаг [Текст]: Учебник. — М.: Рынок ценных бумаг, 2011, 245 с.

14. Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст]: Учебное пособие. — М.: Финансы и статистика, 2010, 368 с.

15. Микулина, Т.М., Петухова, С.А. Современная ипотека [Текст]: Учебное пособие. — М.: Финансы и статистика, 2011, 45 с.

16. Мокрушов, И.П. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебное пособие. -М.: Эксмо, 2010, 75 с.

17. Назарова, Л.А. Доступ к жилью [Текст]: Учебное пособие. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010, 84 с.

18. Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России [Текст]: Учебное пособие. — М.: Банковское дело, 2011, 108 с.

19. Пономарев, В.Г. Система ипотечного кредитования в РФ [Текст]: Учебник. — М.: Юрист, 2010, 203 с.

20. Сидорова, Е.Ю. Теоретические аспекты системы ипотечного кредитования [Текст]: Учебник. — М.: Экзамен, 2010, 140 с.

21. Скворцов, О.В. Жилищное строительство [Текст]: Учебник.- М.: Экономистъ, 2010, 74с.

22. Урчукова, Ж.М. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях [Текст]: Учеб. пособие.- М.: Финансист, 2012, 98с.

23. Цылина, А.Г. Ипотечное кредитование и риски [Текст]: Учеб. пособие. — М.: ФОРУМ; 2011, 68 с.

24. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://rusipoteka.ru