Сделки, влекущие и не влекущие переход права собственности на недвижимость

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется взаимный обмен прав и обязанностей между участниками гражданского оборота.
1.2 Понятие и правовая природа недвижимости
Особенности сделок с недвижимым имуществом вызваны в первую очередь самим предметом сделок – недвижимостью, имеющей особую природу и ценность среди других объектов гражданских прав. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимость – правовая категория современной России.
Недвижимость – в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК).
Хотя к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предметом рассмотрения в данной работе является только недвижимое имущество как таковое. Они относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Считаю, что такое толкование недвижимого имущества очень важным.
Таким образом, в гражданский оборот вводятся на равных условиях не только целые здания и сооружения, но и их составные части – квартиры, изолированные жилые помещения (комнаты в квартирах коммунального заселения) о которых речь пойдет далее. Однако этого нельзя сказать о приусадебных хозяйственных постройках, сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Как правило, предполагается, что при отчуждении жилого дома с земельным участком к новому владельцу переходит и право собственности на приусадебные хозяйственные постройки. Было бы странно, если бы в собственности прежнего владельца остался, к примеру, хозяйственный блок. Тоже относится и к сооружениям и элементам инженерной инфраструктуры. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК).
Не может отчуждаться отдельно шахта лифта или лестничная площадка многоквартирного дома. Судебной практикой установлено, что нужно рассматривать сложную вещь как единый имущественный комплекс.
Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого имущества необходимо подразумевает:
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, доступной для ознакомления третьим лицам. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости;
2. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);
3. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
4. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);
5. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) – по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя;
6. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК);
7. Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК);
8. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК).
Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Ст. 131 ГК называется “Государственная регистрация недвижимости”, хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство.
Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости.