Рынок жилой недвижимости

При использовании сравнительного подхода оценка объекта недвижимости происходит в четыре этапа. На первом этапе эксперты должны изучить и проанализировать текущее положение состояния рынка недвижимости, а также тенденции его развития. Дополнительно, особое внимание уделяется тому сегменту рынка, к которому принадлежит объект. Это необходимо для того, чтобы выявить сопоставимые с оцениваемым объекты, дата продажи сравнительно невелика. Второй этап предполагает сбор, анализ и верификацию данных о недавно проданных аналогах для их последующего сравнения. Затем, на третьем этапе, эксперты производят корректировку цен продаж выбранных аналогов, которая напрямую зависит от существующих отличий от объекта оценки. Завершающий этап сводится к определению стоимости рассматриваемой недвижимости на основании скорректированной ранее стоимости для анализируемых объектов-аналогов.
В основе сравнительного подхода к оценке недвижимости лежат два основных метода: метод парных продаж и метод валового рентного мультипликатора. Однако, как показывает практика, приведенные методы часто могут быть скомбинированы для получения наиболее точной оценки.
Как и любой другой подход, сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков [2]. К преимуществам данного подхода относят следующее:
полученная конечная стоимость позволяет отобразить мнение продавцов и покупателей относительно объекта;
при подсчете итоговой стоимости всегда учитываются инфляция и финансовые условия;
данный подход позволяет вносить любые корректировки в том случае, если у объектов-аналогов были найдены отличия;
данный подход является статистически обоснованным, простым в применении и предоставляет надежные результаты.
К недостаткам сравнительного подхода относят ряд факторов, которые вызывают сложности при получении оценки. Первая проблема состоит в сложности получения информации о практических ценах проведенных сделок. Дополнительно, к вышеуказанному можно отнести невозможность получения данных о специфических условиях сделки, если таковые имелись. Во-вторых, сравнительный подход способен предоставить хорошие результаты оценки недвижимости при стабильности и активности рынка. В случае небольших отклонений результаты могут быть очень неточными, так как существует серьезная зависимость от текущей ситуации. Помимо этого, у экспертов при проведении оценки могут возникнуть сложности в согласовании данных о существенно различающихся продажах.
Второй по значимости подход к оценке недвижимости – это затратный подход. Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа. В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство.
При описываемом подходе экспертами-оценщиками должны быть учтены многие дополнительные факторы. В частности, на результат оценки оказывают влияние размер заработной платы и нормы прибылей строителей для определенного региона, возможные накладные расходы, затраты на приобретения строительного оборудования, рыночная стоимость строительных материалов.
Характерной особенностью затратного подхода, которую необходимо отнести к основным преимуществам, является целесообразность его применения при проведении технико-экономического анализа стоимости работ, направленных на строительство новых объектов, а также анализа целесообразного использования земельных участков [2]. Дополнительно, затратный подход позволяет получить обоснование для проведения работ по реконструкции или модернизации действующего объекта. Методы, на которых основывается данный подход, применяются при решении задач страхования и налогообложения рассматриваемых объектов. Но главное преимущество данного метода заключается в том, что при получении результатов оценки учитываются все особенности рынка, обеспечивая тем самым наиболее точный результат.
Недостатки данного подхода могут быть выявлены в следующем ряде случаев. Во-первых, у экспертов часто возникают проблемы при расчете стоимости реконструкции старых зданий. Во-вторых, усложняют процесс расчета существующие технологии оценки земельных участков. Помимо этого, трудности могут возникнуть при определении величины существующего износа старых строений, так как у многих сооружений существуют скрытые проблемы, выявление которых возможно только при использовании соответствующего оборудования. В-четвертых, в ходе расчетов очень часто возникает ситуация, когда затраты, которые запланированы для проведения строительных работ, серьезно расходятся с рыночной стоимостью эквивалентного объекта. В данном случае для аналогичного объекта требуется провести более точные расчеты имеющегося износа, сопровождающиеся быстрым ростом трудовых затрат.
В общем случае классический затратный подход оценки недвижимости разделен на три этапа. Изначально экспертам необходимо провести расчеты, определяющие реальную стоимость земельного участка. На данную процедуру оказывают влияние многие внешние факторы, но основополагающим принято считать особенности эффективного использования: особенности местности, заселенность территории и прочие. После чего происходит переход ко второму этапу, который предполагает определение стоимости реконструкции оцениваемого объекта. По завершению данной процедуры можно переходить к очередному этапу – расчету имеющегося износа (физического, функционального или внешнего). В завершение эксперты должны провести расчет итоговой себестоимости объекта недвижимости, учитывая имеющуюся информацию о стоимости накопленного износа.
В рамках затратного подхода на практике эксперты применяют четыре известных метода: метод сравнительной единицы (удельной стоимости), поэлементный метод, а также сметный и индексный методы.
Однако наиболее современным подходом принято считать доходный подход к оценке недвижимости. Суть его заключается в том, чтобы определить стоимость возможной прибыли, которую способен предоставить рассматриваемый объект. Искомая задача по определению должна соответствовать требованиям оценки качества и быть направлена на капитализацию доходов, которая, в конечном счете, определит взаимосвязь между будущим доходом и текущей стоимостью объекта.
Используя доходный подход, итоговую стоимость недвижимости можно рассчитать стандартной формулой (1), где коэффициент капитализации определяется нормой дохода, а ожидаемый доход указывает на операционный доход, который может быть получен владельцем недвижимости за определенный период [2].