Развитие рынка недвижимости рф

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения, занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.
Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.Определяющее значение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы.
Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.Микроэкономические факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе.
Среди них выделяют следующие факторы:
• общая экономическая ситуация в регионе;
• темпы развития региона;
• диверсификация занятости работоспособного населения;
• инвестиционный поток.
Социальное положение в регионе характеризуются следующими факторами:
• доля трудоспособного населения в общей численности населения;
• миграционные потоки;
• демографическая ситуация;
• уровень безработицы в регионе.
К внутренним факторам рынка недвижимости относят:
• институциональные факторы;
• динамичность (инерционность) рынка;
• динамика объема и соотношение спроса и предложения;
• соотношение цен первичного и вторичного рынка;
• информационная обеспеченность и открытость рынка.
Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:
• государственное регулирование;
• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.
Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости.Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона, направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости.
Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.
Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:
• платежеспособностью населения;
• изменением во вкусах и предпочтениях населения.
В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.
Объем предложения на рынке определяется:
• наличием резерва объектов недвижимости;
• объемами нового строительства.
Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости.
В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
1.3. Виды и сегменты рынка недвижимости