Правовое регулирование несостоятельности (банкротсва) застройщиков.

С момента принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении его долевые участники строительства имеют право предъявлять к застройщику денежные требования. С даты открытия конкурсного производства исполнение требований дольщиков прекращается.
Так, в течение 5 дней участники долевого строительства оповещаются о возбуждении дела о банкротстве застройщика.
Производится рассмотрение требований участников долевого строительства о передаче им готовых квартир, находящихся на балансе компании-должника.
Объекты недвижимости передаются паевым дольщикам. В качестве компенсации они могут получить сумму, не превышающую стоимость объекта более чем на 5%.
Затем осуществляется ликвидация юридического лица.
Понятно, что участники долевого строительства желают получить от застройщика готовую квартиру или вернуть потраченные на ее приобретение средства. Для того чтобы обезопасить себя от недобросовестных застройщиков необходимо тщательно проверять все документы ещё на этапе заключения договора.
Права и обязанности дольщика представлены в ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” №214-ФЗ. Принимая их во внимание важно правильно указывать наименования сторон при заключении соглашения долевого строительства. Дольщик должен обозначаться именно как дольщик, а не инвестор, так как в противном случае при проведении процедуры банкротства он теряет свои преимущества по защите финансовых средств. Именно дольщик имеет право на первоочередное получение квартиры в будущем доме застройщика. При проведении процедуры банкротства в первую очередь деньги выплачиваются лицам, здоровью которых был нанесен вред во время строительства, затем выплачивается задолженность по зарплате. Если дольщик прописывается в договоре как инвестор, то его требования будут удовлетворяться в последнюю очередь.
Если строительство объекта недвижимости заканчивается до окончания процедуры банкротства, либо его выкупает другой застройщик, то долевые участники вправе требовать получение указанной в договоре недвижимости. Но решение об этом должно приниматься в судебном порядке.
Также участник долевого строительства должен обратить внимание на правильность составления “Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа”. Если к моменту процедуры банкротства объект недвижимости не был достроен и по решению суда он будет распродан на открытых торгах, то принцип распределения полученных средств будет выглядеть иначе. Доля погашения денежных требований граждан – участников долевого строительства составит 25% от полученной суммы после продажи имущества. Если у застройщика отсутствует кредиторская задолженность до доля выплат долевым участникам может достигать до 85%.
3. Особенности установления денежных требований участников строительства (ст. 201.5 Федерального закона №127-ФЗ).
После открытия конкурсного производства в отношении застройщика признается односторонний отказ участников долевого строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу им объекта недвижимости.
Устанавливается величина денежных требований участников строительства. Для ее определения принимается во внимание величина убытка:
– в форме реального ущерба, возникшего в связи с нарушением застройщиком своих обязательств;
– в виде разницы между стоимостью объекта недвижимости на момент начала процедуры банкротства и суммой денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства застройщику;
– пропорционально исполненной части обязательства, если обязательство дольщика по оплате исполнено не в полном объеме.
Превышение суммы, уплаченной долевыми участниками строительства застройщику по договору передачи им жилого помещения над стоимостью данного помещения на момент банкротства не может служить основанием для снижения величины денежных требований долевого участника.
Стоимость объектов недвижимости определяется оценщиком, который привлекается конкурным управляющим за счет средств застройщика. Оценщик рассчитывает стоимость объекта недвижимости с учетом его площади, и установившейся цене на рынке за один квадратный метр. Отчет об оценке стоимости квартир направляется конкурсным управляющим участнику долевого строительства и в суд.
4. Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства (ст. 201.12-1 Федерального закона №127-ФЗ).
Не позднее, чем через 2 месяца с момента принятия решения Фондом о нецелесообразности финансирования завершения строительства объекта недвижимости обанкротившимся застройщиком конкурсный управляющий занимается поисками и привлечением нового застройщика. В это же время конкурсный управляющий должен организовать собрание граждан, участвующих в долевом строительстве.
На собрании лиц, участвующих в долевом строительстве решаются следующие опросы:
1) об обращении в органы суда с требованием о передаче объекта незавершенного строительства;
2) об обращении в органы суда с требованием о передаче жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест;
3) о привлечении нового застройщика.
В отношении каждого объекта строительства должно приниматься отдельное решение.
Голоса долевых участников распределяются пропорционально величине их требований по каждому объекту строительства.
Решения на собрании принимаются на основе 3/4 голосов.
5. Особенности удовлетворения требований дольщиков, внесших денежные средства по договору строительства на счета эскроу.
Требования участника, внесшего денежные средства по договору на счета эскроу должны быть внесены в реестр требований участников строительства. Исключение требования такого участника из реестра может осуществляться в случае прекращения счета эскроу и отказа участникаот долевого строительства.
Конкурсный управляющий организует собрание дольщиков, внесших денежные средства на счета эскроу, на котором решаются вопросы:
1) об обращении в органы суда с требованием о передаче жилых помещений, нежилых помещений, машино-мест;
2) о привлечении нового застройщика.
Требования указанных дольщиков удовлетворяются за счет списания банком денежных средств с отдельного счета должника и выдачи их дольщикам или зачисления на их счет.
Таким образом, процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков имеют свои особенности, отличающие их от проведения стандартных процедур банкротства организаций.