Правовое регулирование ипотеки

На основании условий кредитного договора, банк или другое кредитное учреждение (кредитор) обязаны перечислять средства (кредит) на условиях, которые указываются в договоре. Согласно условиям кредитного соглашения, заемщик обязан погасить средства в срок, указанный в договоре, и выплатить проценты по кредиту (ипотеки).
При заключении договора ипотеки необходимо соблюдение его существенных условий.
Условия договора – это закрепленные в тексте самого договора конкретные предписания, регламентированные законодательным порядком, и устанавливающие права и обязанности сторон, действующие в рамках заключенного договора между сторонами.
Существенными условиями договора являются те условия, которые закон называет обязательными условиями договора ипотеки.
К примеру, для договора ипотеки закон устанавливает предмет, срок, размер и порядок выплаты ипотеки и проценты по нему как существенное условие.
Судебная практика говорит o том, что в условиях договора ипотеки существенными условиями признаются: сумма займа; порядок его выдачи; процентная ставка (или комиссия) по кредиту; % порядок оплаты; срок погашения кредита. Как известно, отсутствие согласия по всем существенным условиям не влечет за собой сделки, признание ее невозможности заключения.
В практике судов была разработана концепция «определяемых» материальных условий. Если в договоре отсутствует существенное условие, это позволяет оформить за счет общих положений ГК РФ может быть признан как заключенный договор.
Статья 5 закона «Об ипотеке» устанавливает, что по ипотечному договору может быть заложено имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Напомним, что данная норма закрепляет понятие недвижимого имущества.
При этом указанная статья не закрепляет конкретный перечень такого имущества. Иными словами, любое недвижимое имущество может быть предметом ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что к таким объектам относят, как жилые дома, так и веранды, альпинарии, бани, бассейны, теплицы, уборные. Что никоим образом не противоречит действующему законодательству. При этом предметом ипотеки может быть только недвижимость, которая зарегистрирована в порядке, установленном законодательством.
Кредитная организация устанавливает свои требования к недвижимости, что проистекает из сущности залога, как договора. Например, некоторые банки отказываются рассматривать в качестве обеспечения дома, не подключенные к коммуникациям. Другие не предоставят кредит под залог квартиры, где прописаны несовершеннолетние. Кроме того, кредитные организации устанавливают соотношение цены залогового имущества к кредиту. Например, заем выдаётся только, если он не превышает 80% цены недвижимости, предоставляемой в залог.
Существенные условия ипотечного договора: