Правовое регламентирование найма жилых помещений

Специальными признаками жилого помещения, отличающего его от других недвижимых вещей, являются повышенная социальная значимость, необходимость использования по назначению, изолированность, пригодность для проживания, наличие специальных прав на жилые помещения, особый уровень охраны права на жилое помещение в случае изъятия.
В целом, классификационную систему признаков жилых помещений как объектов найма следует представить в виде совокупности общеправовых и специальных признаков. К общеправовым следует относить материальность, обособленность от других объектов гражданских прав, обладание функциональными качествами, правовая урегулированность. Специальными признаками жилого помещения как объекта найма, отличающего его от других недвижимых вещей, передаваемых в аренду, являются повышенная социальная значимость, необходимость использования по назначению, изолированность, пригодность для проживания, наличие специальных прав на жилые помещения (права членов семьи собственника, право пожизненного пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и др.), особый уровень охраны прав в случае выселения.
В результате изложенного возможно дефиницию договора найма жилого помещения сформулировать как соглашение, в рамках которого одна сторона договорного соглашения – наймодатель (физическое или юридическое лицо, государство или муниципальное образование в лице их органов) принимает на себя обязательство предоставить во временное пользование другой стороне – нанимателю (физическому лицу) жилое помещение, а наниматель, в свою очередь, обязуется использовать данное жилое помещение по его прямому назначению. Предметом договора найма является жилое помещение (жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната), которое обладает признаками изолированности и пригодности для проживания. Ввиду специфики предмета договора найма жилых помещений считаем необходимым кардинальное реформирование отечественного законодательства, в части переноса норм, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, из ГК РФ в ЖК РФ.