Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Это одна из первых моделей ипотечного кредитования. Она изначально зародилась как земельная ипотека, т.е. ссуды выдавались под залог земельных участков или поместий. Только в XX веке основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Суть механизма данной модели проявляется в привлечении долгосрочных финансовых ресурсов за счет выпуска ипотечных облигаций. Основным достоинством являются невысокие кредитные риски. К недостаткам этой модели можно отнести высокую степень контроля за соблюдением правовых норм и организационных формальностей, что требует сложной законодательной системы и развитой правовой и судебной системы. Стоит отметить, что в экономике некоторых европейских стран эта модель сыграла большую роль.
Модель универсальных коммерческих банков.
В настоящее время это одна из наиболее распространенных моделей в мире. Суть ее механизма — универсальные банки используют депозиты населения и юридических лиц для финансирования ипотечных кредитов.
Универсальные банки становятся основными поставщиками ипотечных кредитов населению, т.к. для них свойственна высокая финансовая независимость и устойчивость, широкие возможности для диверсификации портфеля активных операций, различных по доходности и рискам. При этом необходимо поддерживать текущую ликвидность, согласовывать краткосрочные пассивы с долгосрочными активами, что является проблематичным для банков с ростом доли ипотечных жилищных кредитов в банковском кредитном портфеле. Это можно отнести к недостаткам данной модели. Однако стоит отметить, что для нивелирования этой проблемы банки активно создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, привлекают ипотечных брокеров или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования [37, c. 33].
Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель. В рамках данной модели финансирование жилищных кредитов происходит за счет целевых долгосрочных жилищных депозитов населения.
Долгосрочные целевые вклады привлекаются ссудо-сберегательными организациями или стройсберкассами на долгосрочной договорной основе.
Эти модели в разных странах имеют свои особенности в зависимости от открытости к финансовому рынку; условий предоставления ипотеки; законодательной базы, регулирующей деятельность ссудо-сберегательных организаций; имеющимся ограничениям активных операций.
2. Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
В рамках данной модели процесс предоставления ипотечных жилищных кредитов отделен от привлечения средств на ипотечный рынок, которое происходит путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Здесь можно выделить первичный ипотечный рынок, который базируется на предоставлении ипотечных кредитов, и вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок. При этом, данная модель неразрывно связана с другими моделям ипотечного кредитования и базируется на них.
В рамках одноуровневых моделей ипотечные банки финансируют кредиты на покупку жилья за счет целевых вкладов, либо путем продажи закладных на вторичном рынке. В основе модели лежит система контрактных сбережений: вкладчик ежемесячно в течение нескольких лет вносит средства на депозит, после чего получает право воспользоваться ипотечным кредитом; при этом процентные ставки и по таким депозитам, и по кредитам обычно заметно ниже рыночных [43, c. 5].
Предоставление ипотечного кредита заемщику с оформлением закладной происходит на первичном рынке. Продажа ипотечных кредитов банком и перепродажа ипотечных обязательств инвесторам осуществляются на вторичном рынке. Организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов в США представлена на рисунке 1.4 [20, c. 132].