Инфраструктурное обслуживание земельного рынка обеспечивают государственные и частные землеустроительные и межевые организации (специализированные проектные институты, унитарные предприятия и т.д.), агентства по оценке земли и недвижимости, бюро технической инвентаризации, а также суды, различные страховые и кредитные учреждения.
В инфраструктурную сферу деятельности рынка земли могут вовлекаться функциональные подсистемы различных федеральных органов исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления, общественные объединения и другие институции
1.3.Земельная рента и особенности ее формирования
В основе формирования рентных отношений в землепользовании лежит понятие «рента». Рента – это устойчивый доход, который не связан с предпринимательской деятельностью. Это доход, который владелец земли получает от арендаторов земельных участков. Рентные отношения отражают отношения по распределению земельного дохода. Часть этого дохода остается у предпринимателя, т. е. арендатора, а часть присваивается земельному собственнику. Таким образом, рента — это сверхприбыль над обычной средней прибылью арендатора (предпринимателя)
Рентные отношения отражают экономико-правовые отношения между их участниками по поводу вовлечения земельных участков в земельный оборот и систему землепользования, а также определения размера земельной ренты. На сегодняшний день, принято выделять несколько основных форм земельной ренты:
1. Абсолютная рента определяет доход, получаемый собственником земельных участков с наихудшими характеристиками. Дифференциальная рента – дополнительный, т.е. сверхнормативный, доход, образующийся на землях с лучшими качественными характеристиками и более удачным местоположением.
Различают два вида дифференциальных рент. Дифференциальные ренты I и II – это неравенство величин прибавочного продукта, вытекающее из различий в естественном плодородии почв. В земледелии – это разница между величиной прибавочного продукта, произведенного на лучшем и худшем по естественному плодородию земельном участке. Улучшение плодородия почвы обеспечивается прогрессивными методами обработки, использования минеральных удобрений, внедрения систем орошения или осушения. Кроме этого на величину дифференциальной ренты оказывают влияние следующие факторы: 22
1.качественные характеристики почвенного слоя;
2.природно-климатические условия;
3.рельеф;
4.структура и севооборот посевных площадей;
5.местоположение, удаленность от рынков сбыта и мест первичной переработки сельхозпродукции;
6.ценовая конъюнктура на рынке и другие факторы.
Монопольная рента выступает как модификация дифференциальной ренты, отражающая ее наилучшие факторные показатели, порождающие ажиотажный спрос. Рента возникает в отраслях материального производства, связанных с природопользованием: сельское хозяйство, добывающая промышленность, лесная промышленность, строительство, водное хозяйство. Дифференциальные ренты в разных видах деятельности имеют свои особенности, но одну и ту же сущность.
В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается для каждого региона и вида отраслевого использования земли. Величина дифференциальной ренты отражает ценностные разности по критериям выгоды качества и местоположения земельного участка. Передача ренты в доход государства – одна из важнейших задач для повышения эффективности налогообложения в землепользовании. Так, по мнению специалистов, при использовании сельскохозяйственных земель дифференциаль- ную ренту I следует передавать государству, а дифференциальную ренту II нужно оставлять сельхозпроизводителям для стимулирования производства. Именно дифференциальная рента I используется для кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и служит основой определения базы для налогообложения.
В горнодобывающей промышленности дифференциальная рента определяет «горный доход», зависящий от природных особенностей месторождения, географических условий, экономических факторов. Рентные отношения в лесном комплексе формируются с учетом двойствен- ной народнохозяйственной ценности: лесозаготовки с учетом дальнейшей пере- работки древесины и реализацией средозащитной функции.
Формирование дифференциальной ренты при использовании водных ресурсов связано с их ограниченностью, монополией на воду как средства ведения хозяйственной деятельности. В большинстве зарубежных стран платежи за природные ресурсы имеют рентную основу. Это вызывает необходимость постоянного совершенствования механизма дифференциальной ренты и правовых инструментов ее регулирования.
Земельная рента земельных участков на территории населенных пунктов определяется величиной арендной платы, получаемой собственником земли, а также дополнительным доходом, возникающим у землевладельцев за счет удачного местоположения земельного участка, которое обеспечивает им экономическое преимущество или сокращение издержек. 23
На земельную ренту городских территорий оказывают влияние факторы рентообразования, обусловленные уровнем развития городской территории, отраслей народного хозяйства, рыночной среды, социально-культурным развитием общества и другие факторы. Городское землепользование направлено на реализацию основных целей: пополнение доходной части местного бюджета за счет земельных платежей (земельный налог и арендная плата) и увеличение стоимости городской земли. Базой для исчисления земельного налога и арендной платы является кадастровая стоимость, которая должна определяться с учетом рентообразующих факторов. Величина ренты используется для оценки рыночной стоимости городских земельных участков, которая определяется как капитализированная земельная рента.
Подведем итог по первой главе: в ней были рассмотрены вопросы, связанные с изучением понятия и категории земель, а также исследована сущность земельного рынка и его структура.
