Особенности аренды предприятий

Значительным условием для арендатора является регламентация целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора.
Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об устранении выявленного несоответствия переданного в пользование имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме.
Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в судебном порядке.
Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Аналогичная ситуация происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой заключения данного договора в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной регистрации.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды.