Определение рыночной стоимости земли

Введение

Целью данной работы является определение рыночной стоимости.

Задачи работы:

1) Составить письмо об оценки

2) Произвести описание объекта оценки

3) Составить техническую характеристику

4) Составить договор на оценку и купли продажу

5) Определить рыночную стоимость объекта оценки тремя подходами

6) Определить итоговую стоимость

Недвижимость – вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные объекты (вещи);

2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

3) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

4) права требования, обязательства (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик – специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Оценка недвижимости – это определённая последовательность действий, которые направлены на определение стоимости недвижимого объекта или стоимости отдельных прав в его отношении.

Функция оценки – это сфера её последующего пользования. Например: Оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.

Главная задача оценки – выявить и изменить влияние факторов внешней среды на:

– Стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие её корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж).

– Величину денежного потока (при использовании доходного подхода).

– Уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода).

1. Письмо об оценке земли

стоимость земельный письмо

«15» марта 2014 г. ЗАО «Аруса»

Уважаемая Петрова Дарья Алексеевна!

Согласно договору №13 от 15 марта 2014 г. ЗА0 «Аруса» произвело определение рыночной стоимости объекта оценки – Земли поселений (земли населенных пунктов) общей площадью 72,3 кв м, расположенного по адресу:

Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Оценка Объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№254, 255,256.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Дата оценки: 19 марта 2014 г.

Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта.

Оценка проведена оценщиком Поповым Виктором Степановичем. Оценщик является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (включён в реестр оценщиков 19 декабря 2005 года за регистрационным номером 1200). Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована в ОАО «Альфа Страхование» на сумму 1 000 000 рублей (полис №05331/544/00031/9 от 22.11.2012 г.)

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 27 февраля 2014 составляет: 2 530 500 (два миллиона пятьсот тридцать тысяч пятьсот) рублей.

С уважением,

Генеральный директор

ЗАО «Аруса» М.В. Шумов

2. Предпосылки оценки

2.1 Краткое изложение фактов и выводов

Заказчик: Петрова Дарья Алексеевна; Паспорт: Серия 0102 №196632;

Место жительства: г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27.

Оценщик: Попов Виктор Степанович ЗАО «Аруса» г. Белокуриха

ул. Соболева 11

Объект – жилая 3 комнатная квартира, расположенная по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Объект находится в частной собственности.

Правовые документы на основание которых была проведена оценка:

1. Договор на проведение оценки.

2. Свидетельство о государственной регистрации прав.

3. Договор купли продажи

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта – проживание.

Форма отчёта письменная.

График проведения работ:

15.05.2014 – Подписание договора на оценку.

16.05.2014 – Внесение первоначального взноса.

17.05.2014 – Личный осмотр объекта

18.05.2014 – Определение стоимости объекта оценки доходным, затратным, сравнительным подходами.

19.05.2014 – Согласование результатов всех видов стоимости.

Дата оценки: 19.05.2014 года

2.2 Основные положения и ограничивающие условия

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценки делать правильные выводы и принимать на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достоверной информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки.

Объектом оценки является жилая 3 комнатная квартира, расположенная по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Объект находится в частной собственности.

Достоверность информации подтверждается свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, поэтажным планом, экспликацией.

Оценка была выполнена, а отчёт составлен в соответствии с Федеральным Законом об «Оценочной деятельности Российской Федерации» от 29.07.1998 г.

Информация полученная от заказчика:

1. Копия выписки из технического паспорта.

2. Копия справки БТИ о состоянии здания, помещения.

3. Копия экспликации к техническому паспорту БТИ.

4. Копия поэтажного плана

2.3 Назначение оценки

Назначением оценки является определение стоимости для сделки купли-продажи

2.4 Цель оценки

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.

2.5 Использование определения стоимости и дата оценки

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Потребительная стоимость – это совокупность полезных свойств, благодаря которым он обладает способностью удовлетворять какую-либо потребность общества или отдельного человека.

Инвестиционная стоимость – стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая потребуется для создания аналогичной акционерной компании.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования.

Залоговая стоимость – стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика.

Оценка производилась: Дата 17.01.14.

3. Описание и анализ объекта оценки

3.1 Описание объекта оценки

Объектом оценки является жилая трёх комнатная квартира, расположенная по адресу г. Белокуриха, ул. Советская дом 23, кв 27.

Таблица 1. Описание объекта оценки

3.2 Месторасположение объекта недвижимости

Таблица 2. Описание местоположения объекта оценки

4. Техническая характеристика

Таблица 2. Технический паспорт на квартиру

Квартира посемейного заселения, расположенная на 3 этаже 3 этажного дома состоит из:

Sобщая = 72,3 кв м, в том числе: жилая площадь 40,7 кв м

Количество жилых комнат: 3

Высота помещений: 2,5 м

Материал наружных стен: Крупнопанельные

Материал перекрытий: Сборные ж/б без утеплителя

Благоустройство: электроснабжение; горячая, холодная вода; канализация; телефон; кабельное ТВ.

5. Анализ рынка недвижимости

В последние время Белокуриха активно растет, появляются дополнительные земли (выделяются новые земельные участки), строятся новые санатории, пансионаты, отели, активно ведется малоэтажное строительство. Все это, безусловно, привлекает в Белокуриху жителей крупных городов. В частности, приезжих из Москвы, Новосибирска, северных городов и городов Сибири интересуют вопросы недвижимости в Белокурихи: дома, земельные участки, квартиры.

В Белокурихе вы без труда сможете купить или продать квартиру, земельный участок по привлекательной цене. На нашем сайте Вы найдете информацию на рынке недвижимости Белокурихи, а также можете подать объявления о продаже дома, квартиры, земельного участка. Мы поможем вам купить недвижимость в Белокурихе без посредников и получить в короткие сроки максимум достоверной информации об интересующей недвижимости в Белокурихе. Кроме того, мы предложим вам самые свежие данные о продаже недвижимости в Белокурихе.

Рынок недвижимости в Белокурихе стремительно развивается. Покупка и продажа недвижимости в Белокурихе представлена многочисленными вариантами от собственников объектов. По оценкам экспертов, цена на недвижимость в крупных городах России растет, а приобретение недвижимости в Белокурихе – перспективное вложение средств, причем нередко значительную часть цены составляет заложенная в общую стоимость цена на земельный участок.

6. Обзор методов оценки

Затратный подход (подход на основе активов) – совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;

§ оценка зданий специального назначения;

§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

§ анализ эффективности использования земли;

§ решение задач страхования объекта;

§ решение задач налогообложения;

§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основные требования к аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;

– сбалансированности;

– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;

– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

– установление стоимости объекта оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

– условно-постоянные;

– условно-переменные (эксплуатационные);

– резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

7. Критерии профессиональной деятельности оценщика

Общие требования:

1. Опыт работы, деловая активность профессиональные качества.

2. Уровень партнёрства.

3. Опыт сотрудничества с кредитными организациями.

4. Репутация оценщика.

5. Страхование профессиональной ответственности.

Структурные и технические требования:

1. Наличие системы контроля качества отчёта.

2. Материально-техническая база.

3. Наличие доступа к информационным базам данных.

Специальные требования:

Соблюдение этнических норм профессионального поведения гарантируется высокими моральными качествами и профессиональной ответственностью оценщиков.

1. Оценщик должен придерживаться общечеловеческих моральных правил и нравственных норм в своих поступках и решениях.

2. Профессиональная компетентность. Оценщик обязан обеспечить достаточный профессиональный уровень услуг по оценке, необходимых клиенту.

Принимая обязательства по оказанию определённых профессиональных услуг, оценщик должен быть уверен в своей компетентности в данной области, обладать необходимым объёмом знаний и навыков для того, чтобы добросовестно и профессионально выполнить обязательства, гарантировать клиенту услуги по оценке, основанные на современных методиках с точным использованием действующего законодательства в области оценочной деятельности.

3. Оценщик обязан воздержаться от оказаний профессиональных услуг, выходящих за пределы его компетенции, а также не соответствующих его квалификации.

8. Определение рыночной стоимости объекта

8.1 Затратный подход

Таблица 4. Стоимость нового строительства 1 кв. м жилого помещения.

Vвс= Vстрх*Sкв=35000*72,3=2 530 500 руб.

Vвс – стоимость воспроизводства объекта

Vстр – стоимость 1 кв.м нового строительства

Sкв – общая площадь

Физический износ

физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Типы физического износа:

– физический

– функциональный

– внешний

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.

Таблица 5. Расчёт физического износа здания

1. Срок жизни фактический =2014 г. – 1994 г. = 20 лет

2. Износ фактический по норме = = =13,33

3. Износ фактический в рублях = стоимость без износа * износ фактический по норме = 303600*13,33=39468 руб.

4. Стоимость без износа = 2 530 500.

5. Сумма фактического износа = 602 251,2 руб.

6. Рыночная стоимость = стоимость воспроизводства – износ=1 928 248,8 руб.

Вывод: Стоимость объекта с учётом износа составляет 1 928 248,8 руб.

8.2 Сравнительный анализ продаж

Таблица 5. Данные об объектах аналогах

Таблица 6. Скорректированные данные

Скорректированная цена = цена продаж – цена продаж*общая поправка/100 = 2990000 – 2990000*15/100 = 3438500

Скорректированная цена (1 объект+2 объект+3 объект+4 объект+5 объект)/5= (3438500+2349000+3500000+3038500+2688000)/5=3006800 руб.

Скорректированная цена=3006800 руб.

Объект оценки может обеспечить стабильный прогнозируемый доход в течении всего срока экономической жизни.

Вывод: Рыночная стоимость квартиры, определённая сравнительным подходом, составила 3006800 руб.

8.3 Доходный подход

Объект оценки может обеспечить стабильный прогнозируемый доход в течении всей экономической жизни.

Таблица 7. Определение рыночной стоимости арендной платы для жилой недвижимости, руб.

Независимо от усилий арендатора в любое время доход собственника может пострадать от неплатёжеспособности арендатора из-за необходимости срочного ремонта помещений и интервал между ними освобождением помещения, поиском и въездом нового арендатора, с учётом состояния объекта потери от недоиспользования составляют определённый процесс.

ПВД = арендная ставка * 12 месяцев

ПВД = 15500 * 12 = 186000

ДВД = ПВД = 186000

ЧОД = ДВД – расходы

Расходы=4000 (коммунальные услуги, электричество)

Расходы = 4000 * 12 = 48000

ЧОД = 186000-48000 = 138000

К – коэффициент капитализации= I/V =138000: 1928248,8 = 0,07 =7%

Чистая текущая стоимость = ЧОД/К

Чистая текущая стоимость =138000:7=19714,3 руб.

Стоимость доходным подходом =S*Чистую текущую стоимость

Стоимость доходным подходом=72,3*19714,3=1425343,9 руб.

Таблица 8. Расчёт стоимости доходным подходом

Вывод: Стоимость объекта, определённая доходным подходом, составила 1425343,9 руб.

9. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Таблица 9. Согласование результатов

Таблица 10. Определение окончательной рыночной стоимости объекта

, ,- стоимость объекта определённая подходами

= *

= *

= *

Рыночная стоимость = ++=2233943,1 руб.

Вывод: Окончательная рыночная стоимость объекта составила 2233943,1 руб.

10. Формулировка общих выводов и предложений

В данном разделе был взят объект (3 комнаятная квартира площадью 72,3 кв. м), расположенный по адресу: г. Белокуриха, ул. Советская 23, кв 27.

На основе анализа можно сделать следующие выводы:

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. Оценка существенных параметров объекта проведена по укрупнённой шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трёх подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени её достоверности.

Список литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник под редакцией А.Г. Грязновой

2. Интернет сайты Российского общество оценщиков www.mrsa

3. Паттури Я.В. Экономика недвижимости

4.https://ru.wikipedia.org/wiki/Заглавная_страница

5.http://dic.academic.ru

6. Ким Е.П «Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости»

7. Колинин В.М и Соколова С.Д «Оценка технического состояния зданий»