Оценка недвижимости

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что типичный инвестор или покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.
Основные этапы процедуры оценки затратным подходом.
Определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения имущества.
Определение величины износа имущества.
Расчет рыночной стоимости имущества путем вычитания из стоимости воспроизводства/стоимости замещения величины накопленного износа.
РС=ПВС (ПЗС) – И + З,
где РС – рыночная стоимость, руб.;
ПВС (ПЗС) – полная стоимость воспроизводства/замещения, руб.;
И – износ, руб.;
З – стоимость земельного участка, руб.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21 ФСО № 1).
Применение доходного подхода для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости требует наличия рынка аренды аналогичного имущества. Поскольку рынок аренды недвижимости данного типа достаточно развит, применение Доходного подхода возможно.
Таким образом, доходный подход в рамках настоящей оценки применяется.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО № 1).
Рынок продажи недвижимого имущества данного типа развит хорошо. На дату оценки имеется информация о ценах предложений по продаже имущества, аналогичного оцениваемому.
Таким образом, сравнительный подход в рамках настоящей оценки применяется.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО № 1).
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта и с учетом прав на земельный участок.
Подход к оценке текущей (восстановительной) стоимости базируется на сравнении стоимости аналогичного объекта со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость аналогичного по всем характеристикам объекта. В данном случае отсутствует возможность корректного определения затрат на строительство в связи с тем, что в настоящее время используются иные технологии строительства. Использование затратного подхода может привести к ошибкам, которые существенно повлияют на результат рыночной стоимости, в связи с этим затратный подход не применялся.
Таким образом, затратный подход в рамках настоящей оценки применить невозможно.
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки в рамках настоящей оценки определялась с использованием доходного и сравнительного подходов.