Курсовая работа по экспертизе отчетов об оценке недвижимости

На втором этапе оценки, в ходе которого проводится анализ рынка офисных помещений, основной ошибкой является целенаправленное использование недостоверной информации. В отличие от первого этапа, на котором использование неверной информации в большей степени обусловлена низким уровнем квалификации оценщика, целенаправленное использование недостоверной информации обусловлена стремлением оценщика увеличить стоимость офисного помещения. Например, оценщик может целенаправленно указать в отчете максимально низкие ставки арендной платы, затраты на ремонт, операционные расходы и т. д.
На третьем этапе проводится непосредственно оценка стоимости офисного помещения с применением затратного подхода. На данном этапе типичными ошибками являются:
— начисление износа при его фактическом отсутствии;
— использование данных затрат на содержание объекта оценки не сопоставимых конъюнктуре рынка, например, из-за научно-технического прогресса;
— разработка слишком пессимистичного либо слишком оптимистичного прогноза получения прибыли от эксплуатации объекта оценки.
На этапе оценки офисного помещения с применением сравнительного подхода, оценщиком могут быть допущены следующие ошибки:
— использование в оценке несопоставимых объектов-аналогов, например, по классу офисного помещения либо месту расположения;
— использование в оценке объектов-аналогов, которых не существует;
— искажение описания объектов-аналогов.
На этапе оценки офисного помещения с применением доходного подхода, оценщиком могут быть допущены следующие ошибки:
-разработка слишком пессимистичного либо слишком оптимистичного прогноза доходов и расходов от эксплуатации объекта оценки;
-неверное определение уровня рисков в составе коэффициента капитализации.
В результате проведения оценки, на этапе согласования результатов, наиболее часто встречающейся ошибкой является расхождение результатов оценки, полученных по трем подходам.
Таким образом, рассмотренные ошибки, возникающие в процессе проведения оценки, являются типовыми не только для офисных помещений, но и для всех объектов недвижимости.