Купля-продажа недвижимого имущества.

В том, случае, если покупатель заключает сделку продажи недвижимости без принятия мер к выяснению всех обстоятельств, которые бы свидетельствовали о наличии, либо отсутствии у продавца права на отчуждение недвижимости, в том числе без совершения действий и истребования документов, которые перечислены выше, такой покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем недвижимости в смысле ст. 302 ГК РФ, что, скорее всего, приведет к утере покупателем недвижимости, которую он приобрел.
Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:
– договор участия в долевом строительстве жилья (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»);
– договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Таким образом, для совершения сделок с недвижимостью, необходимо учитывать ряд важных условий: договора, в простой письменной форме, наличие у продавца (арендодателя) права сам объект и на распоряжение им, проверить правильность данных об объекте, указанных в договоре и цену. Без соблюдения данных правил одна из сторон рискует не получить желаемого или, в самом неблагоприятном случае, рискует претерпеть убытки, которые не сможет возместить.
Рассматривая дела, связанные с недвижимостью, суды должны исходить из того, что акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Цель этого акта — признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.
Таким образом, сама по себе государственная регистрация права собственности на недвижимость не является определяющим признаком для признания объекта недвижимостью, необходима совокупность ряда признаков.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник недвижимости – это собственник здания, сооружения или иной недвижимости. В ст. 652 ГК РФ термин «недвижимость» употребляется как обобщающее понятие для зданий и сооружений. В таком же значении (как обобщающее понятие недвижимого имущества) термин «недвижимость» используется и в параграфе 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ. В ряде случаев ГК РФ конкретизирует свой общий подход к недвижимости по природе, называя ее конкретные объекты.
Так, ст. 133.1 ГК РФ предусмотрено, что совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если зарегистрировано право собственности на совокупность таких объектов как на одну вещь, признается единым недвижимым комплексом.
В настоящее время понятие недвижимости во многом определяется на основании правовых позиций судебных коллегий по гражданским делам и по экономическим спорам Верховного Суда РФ, высказанных ими в судебных постановлений по результатам рассмотрения конкретных споров в кассационном порядке.