Изменение рынка офисной недвижимость в России под воздействием кризиса экономики РФ

К классу «А» относятся помещения в современных бизнес-центрах, возведенные по проекту архитекторов-девелоперов с хорошей репутацией, наличием опыта работы в этой сфере области. У помещений оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки. В зданиях есть современные инженерные системы, решения всей совокупности вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Для арендаторов есть достаточно развитая инфраструктура, в наличие подземный паркинг как минимум для одного машино-места на каждые 60 кв.м. арендуемых площадей.
Для офиса класса «В» свойственен хороший ремонт, ев наличие есть круглосуточная охрана, осуществляется контроль доступа в помещения, исправное функционирование службы управления объектом.
К классу «С» относят помещения в зданиях бывших гостиниц, НИИ, учебных заведений и иные административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Бытовые вопросы обычно арендаторы решают самостоятельно, в том числе относительно охраны.
Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А», уже устаревшие офисные центры получают более низкий класс, например не «В», а «С», а по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.
К классу С относят помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, находящиеся на окраине города, им свойственны низкой транспортной доступность и скудная инфраструктура. Набор сервиса сведен к миниимуму: интернет, телефон и отопление.
К классу D относят помещения, изначально не предназначенные для офисной деятельности, арендованные у производственных компаний. Они часто нуждаются в ремонте, есть деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, у них низкое качество отделки. Нет охраняемого паркинга.
К классу Е относят объекты, изначально не приспособленные под офис, в частности, подвалы, полуподвалы или же склады.
Стоимость недвижимости, величина арендных платежей формируется под действием разных факторов, как субъективных, так и объективных. Данный сегмент экономики напрямую зависит от процессов, происходящих в обществе, то любые глобальные изменения способны спровоцировать рост или обвал цен [8].
Их можно объединить в шесть основных групп:
Политические;
Экономические;
Демографические;
Социально-культурные;
Научно-технические;
Природно-географические.
Среди политических факторов стоит подчеркнуть политическую стабильность на всей совокупности уровней власти, которая будет сохраняться хотя бы в течении 4-5 лет. Состоявшиеся выборы Президента РФ и в Государственную думу привели к появлению конституционного большинства и поддержке его действующей исполнительной власти. Есть политическая воля для вступления России в ВТО, что в итоге приведет к приходу на рынок иностранных компаний и как потребителей, что стимулирует увеличение спроса на офисную и торговую недвижимость (коммерческую), и как игроков рынка недвижимости (строителей, девелоперов и консультантов).
Важным политическим фактором выступает укрупнение регионов, в частности, объединение Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, что даст возможность упростить процедуру вывода промышленных компаний из центров обеих столиц и освободит дополнительные земли для девелопмента.
Увеличение ВВП и инвестиций ведет к активному развитию всей совокупности сегментов коммерческой недвижимости, офисной из-за роста компаний, гостиничной из-за роста туристического потока в рамках делового и познавательного туризма, а также поддержки внутреннего, кроме того, складской и торговой недвижимости, так как рост ВВП предполагает рост денежных доходов населения, что в итоге стимулирует спрос на услуги и товары разных сфер. Высокие темпы роста ВВП предполагают динамичный рост акций, возможностей компаний относительно возврата заемного капитала, что в итоге стимулирует привлечение средств (займов и инвестиций) в экономику.
Высокие темпы экономического роста являются одной из целей макроэкономической политики государства.
Также среди факторов экономических стоит отметит следующее [11]:
Уровень и динамика доходов физических и юридических лиц (уровень дохода населения оказывает прямое влияние на спрос на услуги аренды, а также стоимость жилой недвижимости, а уровень дохода юридических лиц, в частности, их численность оказывает влияние на стоимость услуг аренды коммерческой недвижимости);
Уровень цен на рынке недвижимости. Всегда величина спроса и предложения формируют цену товара и услуг, в том числе тоже самое касается недвижимости, но ценовой уровень оказывает влияние на спрос и предложение также — это обратный механизм;
Стоимость строительства, на рынке недвижимости есть сильная взаимозависимость вторичной и первичной недвижимости, поэтому уровень себестоимости первичного рынка оказывает влияние на поведении вторичного рынка.
Доступность заемных средств. Приобретение недвижимости с применением разных кредитных схем выступает стандартной практикой как для физических, так и юридических лиц, поэтому доступность кредита существенным образом сказывается на платежеспособном спросе.
В начале 2017 г. объем ипотечного жилищного кредитования уменьшился в связи с завершением программы государственной поддержки. [12] В итоге средняя величина выданных ипотечных кредитов увеличилась с 1,70 до 1,83 млн руб. (рисунок 13) [13]