Ипотека

На основании статьи 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно договорам об ипотечных кредитах могут быть заложены объекты недвижимого имущества, указанные в статье 130 Гражданского кодекса РФ, права на которые зарегистрированы по порядку, установленному при государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, в том числе: земельный участок, исключая земельный участок, указанный в статье 63 данного Федерального закона; предприятий, зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, используемого при предпринимательской деятельности; жилых домов, квартир и частей жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат; дача, садовый дом, гараж и другое строение потребительского назначения; воздушное и морское судно, судна внутреннего плавания и космический объект.
Согласно статье 63 данного закона определяется, что не допускаются ипотечные кредиты земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также частей земельных участков, площади которых менее минимальных размеров, установленных по нормативному акту субъекта РФ и нормативному акту органа местного самоуправления для земли различных целевых назначений и разрешенных использований.
На основании статьи 9 в договорах об ипотечных кредитах необходимо указывать предметы ипотечного кредита, результат оценок их стоимости, существа и срока исполнения обеспечиваемых ипотечным кредитом договоров, а также права, в силу которых имущество, которое является предметами ипотечного кредита, принадлежат залогодателям.
Предметы ипотечного кредита определяются в договорах при указании их наименований, мест нахождений и достаточными для цели идентификаций описаниями. В этом случае оценки предметов ипотечных кредитов определяют согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» при соглашении залогодателей с залогодержателями.
Договоры об ипотечных кредитах должны быть нотариально удостоверены и подлежат государственной регистрации, с момента которой они вступают в силу. Ипотечные кредиты подлежат государственной регистрации учреждением юстиции согласно Единому государственному реестру права на объекты недвижимого имущества согласно местам нахождения объектов имущества, которые являются предметами ипотечного кредита, в порядках, установленных согласно Федеральному закону о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделки с ними.
Кредитные договора, обеспечиваемые ипотечными кредитами, могут быть заключены позже проведения регистрации ипотечных договоров, а права залога возникают с моментов заключения кредитных договоров, и заемщики ничем не рискуют, если кредитные договоры не будут заключены. При том, что законодательством допускаются многократные последующие залоги уже обремененных ипотечными кредитами объектов имущества, включают соответствующие запретительные условия во все ипотечные договора.
Процессы выделения залога недвижимости в отдельные категории, получившие названия «ипотеки», обусловлены особенностью объектов недвижимой собственности. Преимуществами недвижимости как объектов залога применительно к другим объектам залоговых обеспечений являются:
– стоимости заложенных объектов недвижимого имущества и могут увеличиваться пропорционально с уровнем инфляции;
– реальные опасности потери имущества (особенно жилья при жилищных ипотечных кредитах) являются хорошими стимулами исполнения должниками своего обязательства;
– возможности использования как залога, если кредиты носят долгосрочные характера и значительны по суммам, так как объекты недвижимости долговечны и их стоимости высоки;
– увеличения стоимостей объектов недвижимостей могут с достаточным уровнем достоверности прогнозироваться, что невозможно в случае использования как залога, например, товара народного потребления.
Долгосрочные кредиты могут быть предоставлены под залог с осуществлением передачи залогодержателям заложенных объектов имущества: драгоценного металла и изделия из него, под залог особо надежной ценной бумаги, цены на которую отличаются особым уровнем стабильности. Но условиях мировой практики подавляющие количества долгосрочного кредитования выдают под залог объектов недвижимого имущества. В настоящее время ипотечные кредиты становятся наиболее приоритетными способами при обеспечении исполнения обязательства и в России.
Таким образом, необходимо отметить, что в настоящее время особенности правового регулирования залога объектов недвижимости (ипотечных кредитов) содержат определенный законодательный пробел.
Так, в гражданском законодательстве РФ нужно предусматривать возможности возникновения ипотечных кредитов на основе завещаний. Данные необходимости объясняются тем, что такие залоги являются удобными средствами обеспечения каждого наследника. Если лишать наследодателей таких возможностей, то они будут вынуждены или прибегать к чрезмерным раздроблениям объектов своего недвижимого имущества или к оставлениям объектов недвижимости, к примеру, предприятий, в общей собственности наследников, несмотря на принципы неспособности или невозможности некоторых из них к участию в управлении объектами завещанного имущества.