Ипотека: проблемы правового регулирования

Как уже отмечалось выше, в случае договора ренты, имеет место императивная законная ипотека. В случае передачи земельного участка или иной недвижимости под выплату ренты, получатель ренты имеет право залога на данное имущество. Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты, передает второй стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик, в свою очередь, обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы или иной форме (статья 583 ГК РФ). В данном случае выплата ренты плательщиком обеспечена правом залога на имущество, возникающее у получателя. Стоит отметить, что данное право возникает у получателя ренты помимо его воли и не подлежит изменению по воле сторон.
Договор ренты недвижимого имущества в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Однако прямого указания на необходимость регистрации договора ренты в качестве обременения нет.
Иным случаем возникновения ипотеки являются продажа товаров в кредит. Суть продажи товара в кредит заключается в оплате товара по истечению определенного времени после передачи товара покупателю. При заключении данного договора, товар находится в залоге у продавца и служит гарантом для обеспечения обязательств по договору.
Данная норма также распространяется на все объекты недвижимого имущества, которые могут выступать предметом купли — продажи. В данном случае, информация об объектах недвижимости, находящаяся в залоге, является закрытой. В соответствии с законом о регистрации, содержание правоустанавливающих документов являются открытыми для определенного круга лиц. Следовательно, заинтересованное лицо лишается возможности установить обременение определенного объекта недвижимого имущества залогом. Таким образом, ипотека в силу закона может нести отрицательные последствия, обусловленные негласностью.
Ипотека объектов недвижимого имущества, которое куплено посредством оформления кредита или иного целевого займа, возникает согласно Закону об ипотеке и не требует каких – либо дополнительных соглашений. Закон регламентирует установление залога того объекта недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство. Право залога возникает с момента государственной регистрации.
В настоящее время гражданское право не предусматривает вида договора купли – продажи объекта недвижимости за счет кредитных средств банковских учреждений. Следовательно, в том случае, если стороны самостоятельно не укажут в данном договоре источник средств, приобретения недвижимости, то договор все равно подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. Данная ипотека будет являться негласной для третьих лиц.
Стоит отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность сторон указать в договоре купли – продажи жилого помещения отсутствие ипотеки. «Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные в собственность на средства кредита банка или иной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли – продажи жилого дома или квартиры» (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Следовательно, гласность ипотеки существует только в отношении законной ипотеки, которая обеспечивает выплату ренты, а также ипотеки в отношении той недвижимости, которой кредитор владеет на праве удержания. В иных случаях ипотека является негласной, возникающей вне зависимости от наличия государственной регистрации, и, как следствие, порождает незащищенность третьих лиц, участвующих в сделках по отчуждению недвижимого имущества.
На сегодняшний день, к многочисленным нарушениям прав граждан может привести отсутствие требования о государственной регистрации законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного структурного элемента договора купли – продажи