Ипотечное кредитование:российский и зарубежный опыт

Организации относительно закрытого типа (строительные общества) – Bulding Sosieties – в Великобритании. И организации полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации США – Saving and Loans), в которых источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.
Возможность привлекать дополнительные средства с финансового рынка существенно расширяет кредитные ресурсы этих организаций. Но вместе с этим увеличивается зависимость от внешних источников и риски. В результате эволюции строительные общества в Великобритании превратились в открытые кредитные организации, что потребовало усиления надзора за их деятельностью и доведения отчетности до уровня универсальных коммерческих банков.
Условия долгосрочного контракта, на основе которого совершаются накопления и кредитование заемщиков. Так, при замкнутой системе стройсбережений в Германии процентные ставки по вкладам и по кредитам устанавливаются ниже рыночных и зафиксированы на весь срок контракта. Во Франции в 1970 г. эта система была преобразована в «открытую», и в качестве кредиторов стали выступать универсальные банки, а клиенты получили возможность накапливать средства на привлекательных условиях и не получать кредиты.
Наличие или отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций, надзор и контроль за операциями, гарантии по вкладам. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и следующих ее примеру Чезии и Словакии.
Влияние и поддержка со стороны государства. Существует практически во всех странах, но наиболее сильно и непосредственно реализуется в Германии, Чехии и Словакии через систему накопительных премий и субсидирования кредитных ставок.
Ограничения на активные операции. Существуют в той или иной форме везде, поскольку деятельность стройсберкасс и их аналогов носит сугубо целевой характер.
Самой традиционной моделью ипотечного банковского кредитования является модель специализированных ипотечных банков. Основой данной модели является привлечение средств с рынков капитала за счет эмиссии ценных бумаг с относительно низким кредитным риском. Эта цель достигается путем установления жестких законодательных ограничений на их деятельность, параметры ипотечных кредитов, процедуры кредитования и механизм обеспечения. Владельцам ипотечных облигаций принадлежит имущественное право удовлетворить свои долговые требования из средств банка.
Специализированные ипотечные банки функционируют в основном в европейских странах – Дании, Швеции, Германии, Австрии. Кредитные ресурсы ипотечных банков формируются за счет выпуска ипотечных облигаций, т.е. облигаций, обеспеченных пакетами ипотечных кредитов. Эксклюзивное право на выпуск ипотечных облигаций имеют только ипотечные банки.
Достоинства этой модели – относительно низкие кредитные риски. Свидетельство устойчивости этой модели – в течение всего XX в. не произошло банкротства ни одного ипотечного банка ни в одной стране. Недостатки данной модели – необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением.
Проанализировав основные ипотечные модели, можно выделить принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом (рисунок 1).
На основании рассмотренных принципов, применяемых при формировании системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом можно назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:
— обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях (правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество, страхование и т.д.);
— создание условий доступности ипотечных кредитов (выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита);
— создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;
— предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и ценных бумаг;
— обеспечение государственного контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование;
— создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий.635016477001. Обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях (страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.)