Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее – орган регистрации прав).
Необходимо отметить, что на данном этапе развития отношений в сфере недвижимости государственная регистрация права в ЕРГН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение также способствует развитию оборота недвижимости в стране.
В соответствии с нормами закона о недвижимости в настоящее время только лишь Росреестр и его территориальные органы (далее – Росреестр) вправе проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее. При этом необходимо отметить, что ранее органам Росреестра принадлежала только функция по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровый учет являлся прерогативой Федеральной кадастровой палаты. Тем не менее, не все функции, связанные с ведением и использованием ЕГРН, осуществляет Росреестр. На данном этапе прием документов для государственной регистрации недвижимости осуществляют многофункциональные центры, действующие на территории субъектов РФ.
В соответствии со ст. 7 Закона о недвижимости ведение ЕГРН осуществляется на русском языке. Основу его ведения составляют следующие принципы:
единство технологии его ведения на всей территории РФ;
достоверность его сведений;
доступность его сведений.
При этом, согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме и графической форме и состоит из реестра объектов недвижимости, реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, а также иных сведений. По сути, существующий в настоящее время ЕГРН является слиянием двух существовавших ранее информационных баз (реестров): государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Он содержит совокупные сведения о территориях, объектах недвижимого имущества, а также о зарегистрированных правах, обременениях данных объектов. При этом в целях ведения ЕГРН создана федеральная государственная информационная система.
Основным инструментом осуществления государственной регистрации прав на недвижимость, на сегодня, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее отраслевые органы. Предоставление услуг Росреестра в отношении регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется посредством Многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
В офисах МФЦ осуществляется прием, контроль правильности оформления и выдача документов по базовым услугам Росреестра:
государственная регистрация прав на недвижимое имущество;
кадастровый учет;
получение актуальных сведений из Единого государственного реестра недвижимости.
Включая нотариуса как самостоятельного субъекта этих отношений, в частности предоставляя ему право подачи документов по сделкам, оформленным им в нотариальном порядке, законодатель предполагал, что это, с одной стороны, будет являться стимулом для физических и юридических лиц для обращения к нотариусу с целью оформления сделки и, как следствие, станет гарантией ее «чистоты» с точки зрения права.
Регистратор всего лишь должен проверить достоверность представленного документа через соответствующий информационный ресурс. С другой стороны, нотариальное оформление сделки с недвижимостью должно было исключить необходимость личной явки сторон сделки для подачи документов. Но, как показала практика, данная норма не получила широкого применения, поскольку в указанном выше случае нотариус должен был предоставлять документы для государственной регистрации и кадастрового учета в порядке общей очереди, что, по всей видимости, и сделало эту инициативу столь малоиспользуемой.
Что касается работы по приему и выдаче документов для Росреестра, деятельность сотрудников МФЦ регламентируется их должностными обязанностями. В целом же работа этого органа в регионе определяется трехсторонним соглашением о взаимодействии, заключенным между МФЦ, управлением Росреестра и филиалом Федеральной кадастровой палаты. На это указывается, в частности, в п. 47 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2015 № 968.
Итак, подводя итог можно сделать вывод о том, что Росреестр – это уполномоченный государственный орган, консолидирующий информацию о статусе недвижимости и уполномоченный на совершение регистрационных действий. Полномочия и ответственность этого органа установлены на законодательном уровне.
Отдельные полномочия (по приему и выдаче документов) делегируются по специальному соглашению МФЦ, которые в этом случае приравниваются к органу регистрации прав на правах полномочного представителя.