Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон: утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма: его расторжение (ст. 89)6 . Действующий ЖК РФ четко регламентирует основания для расторжения договора социального найма жилого помещения. Данные основания подразделяются на три категории: 1) по инициативе нанимателя; 2) по инициативе наймодателя; 3) по причинам, не зависящим от воли сторон. Причем расторжение договора по инициативе наймодателя носит исчерпывающий характер и должно производиться в судебном порядке. Если детально рассматривать положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма, можно прийти к выводу, что они урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике.
К одной из основных проблем относится несогласованность положений ст. 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме. На основании изложенного можно сформулировать ряд основных выводов. Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма жилого помещения: договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения.
В жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований, направленных на решение жилищной проблемы, оказавшиеся однако, недостаточно эффективными. Предоставление жилья по договору социального найма по-прежнему остается основной правовой формой обеспечения нуждающихся в нем граждан. Отсюда возникает необходимость совершенствования действующего жилищного законодательства. И первое, на что нужно обратить внимание, это определение договора социального найма, которое можно сформулировать так: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда, или уполномоченный государственный орган, или орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем либо бесплатно в случаях, предусмотренных законом».
Необходимо отметить, что на многие конкретные практические вопросы трудно найти однозначный ответ. Выход из ситуации обеспечит только совершенствование действующего жилищного законодательства.
