Договор ренты и его разновидности

Что касается договора пожизненной ренты с иждивением, то его главным отличием является факт наличия обязательства о содержании рентополучателя. Кроме того, содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
Вместе с тем в последние годы наблюдается снижение популярности договора ренты. На первый взгляд, причины снижения популярности данного типа договоров следует искать в зеркальном развороте негативных тенденций, обусловивших ее рост. Так, со стороны потенциальных рентополучателей острая необходимость договоров ренты снизилась из-за повышения пенсий и прочих социальных выплат, общего улучшения системы соцобеспечения в стране, в некоторых случаях – модернизации инфраструктуры, облегчающей существование физически ограниченных категорий населения. Они, к тому же, получили возможность передать свое имущество на основах договора пожизненной ренты государственным органам социального обеспечения, обезопасив себя тем самым от рисков, связанных с неопределенным выполнением договора частным лицом.
К числу дополнительных возможностей в ближайшие годы может прибавиться и обратная ипотека, пока не вошедшая широко в отечественную практику, и другие механизмы поддержки. С другой стороны, потенциальные приобретатели имущества по договору ренты получили дополнительные возможности приобретения жилья через программы ипотеки, с использованием государственных субсидий и льгот и других факторов, облегчающих приобретение жилья на первичном и вторичном рынке по сравнению с предыдущим периодом. (Преимущества новых возможностей приобретения жилья, открытых этими программами, позволяют и стороне приобретателя отказаться от алеаторных возможностей договора ренты, связанных с неопределенной продолжительностью отношений и не всегда четко зафиксированным объемом обязанностей плательщика.)
Немаловажное значение сыграл общий рост доходов населения и увеличение ввода в строй нового жилья с появлением новых возможностей для его приобретения.
Исходя из этого подхода, можно сказать, что снижение популярности договора ренты вызвано расширением альтернативных возможностей потенциальных сторон соглашения, не отнимающим прежде.
Вместе с тем такой вывод был бы односторонним, поскольку основан на игнорировании существующих ограничений и недостатков рентных отношений, заставляющих стороны искать альтернативные возможности социального обеспечения в счет передаваемой собственности либо приобретения собственности в счет длительных обязательств. Устранение этих недостатков (без ограничения открытых в последние годы альтернативных ренте возможностей) позволило бы еще более расширить для граждан пространство выбора и, при условии заключения ими информированных и осознанных сделок, еще больше повысить их благосостояние.
По нашему мнению, важной составляющей неудобств, возникающих для сторон отношений пожизненной ренты, являются дополнительные риски неисполнения либо разрыва договора противоположной стороной, зачастую обусловленные недобросовестностью последней либо разногласиями при трактовке взятых на себя взаимных обязательств. При этом законодатель, руководствовавшийся социальными соображениями, предусмотрел несимметричные возможности сторон договора пожизненной ренты, предоставив односторонние преимущества рентополучателю, а суды в процессе правоприменения следуют установленной законодателем тенденции.
Достаточно сказать, что стандартные условия расторжения договоров при пожизненном содержании даже не предусматривают компенсацию плательщику ренты за период добросовестного исполнения договора.
В сложившихся условиях представляется правомерным говорить о необходимой корректировке правового механизма договора ренты в плане устранения неравноправия сторон договора, заложенной и в нормативные документы, и в сложившуюся судебную практику, и в стандартные образцы заключаемых договоров. В частности, представляется целесообразным:
– установление предельного срока (например, три или шесть месяцев), по истечении которого рентополучатель может заявить о неисполнении рентоплателыциком договорных обязанностей в закончившийся период;
– предоставление судам возможности вменения рентополучателю обязанности компенсации рентоплателыцику понесенных затрат в случае разрыва договора по инициативе рентополучателя без уважительных причин;
– указание в стандартных договорах технически легко достижимых путей фиксирования исполнения обязательств, как-то: внесение выплат через банк;
– использование третейского разрешения споров без расторжения договора ренты.
По нашему мнению, реализация высказанных предложений, устраняя несколько одностороннее регулирование современных рентных отношений, в то же время не несет рисков несправедливого ущемления добросовестных плательщиков ренты в договоре ренты, но позволяет повысить определенность и гарантии для потенциальных рентоплателыциков, расширит возможности законного взаимовыгодного оборота собственности и повысит благосостояние.