Договор продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. В качестве субъектов такого договора могут выступать физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, Российская Федерация и её субъекты. Особый порядок регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлен тем, что процедура передачи недвижимого имущества имеет особый порядок регистрации, а последствия несоблюдения данной процедуры влекут признание такой сделки недействительной и двухстороннюю реституцию для сторон.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество .Анализ статей 420, 454 и 549 ГК РФ позволяет определить договор продажи недвижимости как соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателя), а покупатель принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, то есть он приобретает юридическую силу в момент его подписания сторонами, а не в момент реальной передачи соответствующего недвижимого имущества.
Договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным, то есть предполагает уплату покупателем цены имущества продавцу взамен передаваемого продавцом имущества. Именно признак возмездности позволяет разграничивать договоры купли-продажи и дарения. Как отмечает Шлотгауэр М.А., возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон.
Договор купли-продажи недвижимого имущества является двухсторонним, то есть предусматривает права и обязанности для каждой из сторон договора. При этом права одной стороны корреспондируют правам другой стороны. Каждая из сторон на различных этапах развития договорного обязательства является как должником, так и кредитором.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является основной особенностью правового режима данных объектов. Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, права аренды и доверительного управления, а также сделки со всем перечнем объектов недвижимости.
Отчуждение некоторых видов недвижимого имущество кроме государственной регистрации сделки подлежит еще и ее обязательному нотариальному удостоверению. К таким видам сделок можно отнести:
-сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
-сделки по отчуждению земельных долей;
-сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
-сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии со ст. 163 ГК РФ, стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Итак, под договором купли-продажи недвижимого имущества понимается добровольное, зафиксированное в установленном законом порядке, соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) передаёт другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется уплатить за него оговоренную сторонами сумму.