Договор купли-продажи опосредующий коммерческий оборот

Договор купли-продажи в гражданском законодательстве Российской империи представляется единственным, несмотря на то, что встречаются виды данного договора. Так, законодательство различает куплю-продажу недвижимого и движимого имущества, а также куплю-продажу частную (по свободной цене) и куплю-продажу на публичных торгах.
Российскому законодательству понятие недвижимости было знакомо еще начиная с XVIII века. Терминологически впервые словосочетание «недвижимое имущество» было употреблено в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (также именуемым «Указ о единонаследии») 1714 года. В Своде законов Российской империи (просуществовавшем до Октябрьской революции 1917 года), подготовленном Вторым отделением под руководством известного государственного деятеля и реформатора М. М. Сперанского в начале николаевской эпохи, не содержалось общего определения недвижимости, а данная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.
Итак, все разновидности договора купли-продажи, которые были известны дореволюционному законодательству Российского государства хотя и имеют определенные особенности в заключении и исполнении, однако в целом составляют единый договор купли- продажи.
В правовой системе дореволюционной России договору купли-продажи уделялось повышенное внимание. Г.Ф. Шершеневич в своих исследованиях прямо указывал на то, что со временем перехода от натурального хозяйства к денежному, наиболее важным договором по своему бытовому значению, является купля-продажа. Его определение договора купли- продажи наиболее простое и, в то же время содержательное: «купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязывается передать другой вещь в собственность, а другая сторона уплатить за то известную сумму денег».
После революции взгляды ученых естественно несколько изменились. Первые научные работы в молодом Советском государстве вообще сводились к критике буржуазного гражданского права и разоблачению его эксплуататорского характера. Поэтому в целом, в Советский период развития гражданского права, сфера применения договора купли-продажи была ограничена.
В советском гражданском праве после принятия ГК РСФСР 1922 г. деление вещей на «движимые» и «недвижимые» было ликвидировано. В указанном нормативном акте 1922 года статья 21 содержала особое примечание, в котором было отмечено, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Землю же законодательно объявили достоянием государства, и законодатель исключил ее из «частного оборота».
Само понятие «недвижимость» стало употребляться применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному.
Тем не менее, воля законодателя не могла исключить объективно сложившуюся конструкцию в практике. Как четко подметил Б.М. Гонгало, «с таким же успехом можно было отказаться от деления суток на день и ночь, закрепив это в законе». Уже в статье 185 Гражданского кодекса 1922 года отмечается, что купля-продажа строений под страхом недействительности должна осуществляться в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.
Недвижимость, которой является также «строение», терминологически использованное законодателем ГК РСФСР 1922 г., требовала установления особого правового режима совершаемых с ней сделок. Так, по мнению И.Б. Новицкого, в ситуации, когда договор купли-продажи недвижимости, будучи даже нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный в коммунальном отделе, является недействительным. Противоположная позиция высказана Г.Н. Амфитиатровым, по мнению которого отсутствие регистрации не оказывает влияния на действительность договора по при- чинам того, что в законе нет указания на срок для регистрации, а также сама регистрация не может повлиять на правоотношение, уже возникнувшее между покупателем и продавцом.
С принятием Гражданского кодекса РСФСР 1964 года законодатель увеличил список договоров, подлежащих регистрации. Например, нормативно закреплялась необходимость совершать обязательную государственную регистрацию в исполкоме местного Совета жилых домов и дач в случае их купли-продажи и дарения (статьи 239, 257 ГК РСФСР 1964 г.). В юридической литературе того времени указывали, что «договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации». Но стоит заметить, что сделки с недвижимостью в советское время исчерпывались исключительно отчуждением жилых домов, кооперативных квартир и некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности, например садово-дачных участков, со значительными ограничениями.
В ГК РФ, исходя из традиций российского законодательства и правоприменительной практики, были сохранены в качестве разновидностей договора купли-продажи такие ранее полностью самостоятельные договорные формы, как договор энергоснабжения, договор контрактации, договор поставки. Тем более что на протяжении многих лет с их помощью успешно осуществлялось регулирование специфических отношений в имущественном обороте. Мы видим преемственность в праве, даже, несмотря на совершенно полярные различия между наблюдавшейся ранее в Советское время плановой системой хозяйствования и рыночной экономикой современной России.
Особое значение этого института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа.
Договор купли-продажи является не только старейшим, но и одним из важнейших институтов гражданского права. На протяжении нескольких тысячелетий происходил естественный своеобразный отбор норм о купле-продаже. Неудачные положения уступали место более обоснованным, совершенствовался уровень юридической техники. Правовые нормы, которые изначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Институт купли-продажи оказал очень большое влияние на формирование договорного права всех правовых систем.