Договор долевого участия в строительстве

Срок передачи построенного и введенного в эксплуатацию дольщику от застройщика. Желательно, чтобы были оговорены даты, а не квартал какого-либо года. Такую информацию важно указывать на случай, если строительная фирма свои обязательства не выполнит. Согласно ФЗ № 214, дольщик вправе расторгнуть договор без суда, если застройщик не передает покупателю объект спустя два месяца после завершения оговоренного договором срока. Соответственно, если в договоре прописан квартал сдачи, сперва придется дождаться последнего дня квартала и только зачем ждать два месяца, после которых уже можно предъявлять продавцу соответствующие претензии.
Определение объекта долевого строительства согласно проектной документации; его полный адрес, метраж, площадь, наличие лоджии/ балкона.
Конкретная цена договора, сроки и порядок уплаты. Если допускается возможность того, что цена по соглашению сторон может быть изменена, в договоре должны быть прописаны такие условия и случаи.
Способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств (поручительство банка, страхование).
Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, за исключением инженерного и технологического оборудования; его гарантийный срок – не менее 3 лет).
Если в анализируемом договоре (ДДУ) не указан хотя бы один пункт из всех перечисленных, то он признается недействительным.
Желательно, чтобы его со стороны застройщика подписывал генеральный директор организации.
Если квартиру продает посредник, а не сам застройщик, к договору должен быть приложен документ, свидетельствующий о том, что застройщик делегировал права на реализацию конкретной недвижимости именно этому посреднику.
В договоре должен быть указан также срок его действия– до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств, форс-мажорные обстоятельства.
В договоре не должно быть пункта о том, что государственное разрешение на ввод в эксплуатацию недвижимого объекта подтверждает, что жилье соответствует строительным нормам, проектной документации, договору долевого участия, то есть дольщик предъявлять претензии по качеству не имеет никакого права.
ФЗ № 214 регламентирует, что значительные отступления от условий договора должны быть устранены заказчиком, либо оплачены дольщику, чтобы последний устранил их самостоятельно, либо должна быть соразмерно уменьшена цена договора.
После того, как все вопросы по договору будут улажены, а он подписан, дольщик совместно с представителем застройщика регистрирует его в региональном органе Росреестра.
Для этого действия необходимы следующие документы:
– заявление дольщика и застройщика о государственной регистрации договора;
-договор участия в долевом строительстве в трех экземплярах со всеми приложениями (для дольщика, застройщика, Росреестра.) Экземпляров может быть больше, в зависимости от числа участников долевого строительства);
-документы с описанием объекта долевого строительства, согласованные с дольщиком и составленные застройщиком. Продаваемая недвижимость должна быть указана с планируемой площадью;
– документы, которые удостоверяют личность заявителя;
-документы об уплате госпошлины за регистрационные действия (такие документы нужны для подтверждения факта уплаты, но не обязательны к предъявлению).
Дополнительные документы:
1.Если интересы ребенка младше 14 лет представляют законные представители, они должны при себе иметь свидетельство о рождении ребенка. Законные представители недееспособных – документ об опекунстве.
2.Если физическое лицо не может обратиться за регистрацией лично, у его представителя должна на руках быть нотариально заверенная доверенность.
3.Если участником долевого строительства выступает один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие на совершение сделки со стороны второго супруга.
4.Если дольщик использует кредитные средства (ипотека), он также должен предоставить договор залога.
5.Сотрудники Росреестра, приняв документы, обязаны дать расписку о получении документов на государственную регистрацию.
Регистрация договора с одним участником долевого строительства не должен проходить более 10 рабочих дней с момента приема соответствующего заявления и пакета документов; регистрация договора со многими участниками– не более пяти рабочих дней.
После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо вновь вернуться в Росреестр и получить документы, предоставив доверенность /паспорт и расписку, выданную органом. На полученном договоре должна стоять специальная регистрационная надпись, подтверждающая право регистрации. Лишь после этого можно переводить денежные средства застройщику.