Аренда недвижимости

Существенной особенностью договора аренды предприятия, является с одной стороны, передача предприятия и уступка арендатору прав требования арендодателя, а с другой — принятие арендатором долгов предприятия. ГК не устанавливает в § 5 гл. 34 какие – либо специальные правила на счет уступки арендодателем прав требования арендатору по договорам и иным обязательствам, вытекающим из деятельности предприятия. Уступка прав требования арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (§ 1 гл. 24 ГК). Стоит обратить внимание на волю кредитора на счет передачи долгов, она учитывается. Во всех случаях необходимо согласие кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Учитывая широкий объем имущественного оборота, собственник среднего или крупного предприятия может располагать сотнями и даже тысячами кредиторами. Получение от каждого кредитора письменного согласия на передачу долга является невозможным, а с точки зрения гражданско-правовой терминологии — является непреодолимым препятствием. Законодатель предусмотрел данный разворот событий в Гражданском Кодексе РФ, введя специальные правила, касающиеся уведомления кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами (ст. 657 ГК). До передачи предприятия в аренду, собственник (арендодатель) обязан известить кредиторов о предстоящей сделке до передачи предприятия арендатору. В независимости от получения или не получения уведомления, кредиторы несогласные или не давшие согласия имеют право требование на досрочное исполнение обязательств и возмещения убытков или прекращения обязательств. Кредитор, получивший уведомление, имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия воспользоваться досрочным исполнением обязательств и возмещением убытков. В случае не получения уведомления имеет право в течении года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Также замечу, что в случае, если долги за предприятием были переведены арендатору без согласия с кредиторами, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.
Сделки с арендой земельных участков возможны при имущественном найме земельного участка как целиком, так и его части (ст. 6 ЗК). Как уже было сказано — общие нормы об аренде распространятся на правоотношения с землей, только если иное не указано в земельном законодательстве. Срок более, чем в один календарный год часто фигурирует в сделках с недвижимым имуществом. Земельные участки здесь не исключение, так как его сдача возможна на этот срок только после кадастрового учета. Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна впоследствии кадастрового учета, определяющего границы участка. Гражданский закон допускает сдачу земельного участка не только собственниками, но и лицами, владеющими им на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК), однако земельное законодательство лишило их такого права. В ситуациях, когда в аренду передается публичная собственность, то правомочием арендодателя обладает орган местного самоуправления. В отношении публичной собственности, а уж тем более земельных участков существует особый режим передачи их в наем, а именно торги, порядок которых установлен в норме земельного законодательства (ст. 38 ЗК). Причем лица, имеющие в собственности другие объекты недвижимости, расположенные на «публичном» земельном участке, имеют исключительное право на приобретение его в аренду (п. 1 ст. 36 ЗК). Сразу скажу, что использование термина «исключительное право» не самое уместное в данном контексте нормы, и введено законодателем явно по ошибке.
Условие о цене арендной платы является существенным (ст. 65 ЗК), а размер оплаты определяется исходя из договора (ст. 22 ЗК).