Аренда. Формы арендных отношений. Методы расчета арендной платы.

Размер арендной платы за пользование нежилыми зданиями (помещениями) или плоскостными сооружениями (далее – нежилыми объектами) за 1 кв. м в год без учета НДС определяется по формуле как произведение базовой ставки и корректирующих коэффициентов К1 – К8 согласно приложению, соответствующих характеристикам, состоянию и временному периоду использования нежилого объекта, а также правовому статусу арендатора:
А = Абаз. x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8, где:
А – расчетная ставка арендной платы за пользование нежилыми объектами за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
Абаз. – базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми объектами за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой арендатором на используемой площади;
К2 – коэффициент, учитывающий территориальное расположение нежилого объекта;
К3 – коэффициент, учитывающий тип арендуемого здания (помещения) с учетом общей площади объекта недвижимого имущества;
К4 – коэффициент, учитывающий социальную защищенность арендаторов нежилого объекта;
К5 – коэффициент, учитывающий наличие мест общего пользования в нежилых объектах, сданных в аренду;
К6 – коэффициент, учитывающий почасовую или посуточную аренду нежилого объекта;
К7 – коэффициент, учитывающий передачу в аренду нежилого помещения, встроенного (встроенно-пристроенного) в жилой многоквартирный дом;
К8 – коэффициент, учитывающий выполнение арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и (или) реконструкции муниципального имущества, вызванных неотложной необходимостью.
Размер базовой ставки арендной платы за муниципальные нежилые объекты (Абаз.) устанавливается в размере 1870,0 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) и может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
Для юридических лиц, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства, независимо от месторасположения занимаемого здания (помещения) применяется коэффициент, учитывающий территориальное расположение нежилого объекта аренды (К2), равный 1,0.
Арендная плата при сдаче арендатором нежилых объектов (части нежилых объектов) в субаренду определяется по формуле:
Асуб. = А x Ксуб., где:
Асуб. – арендная плата при сдаче арендатором нежилых объектов (части нежилых объектов) в субаренду за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
А – расчетная ставка арендной платы за пользование нежилыми объектами за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
Ксуб. – повышающий коэффициент при сдаче арендатором нежилых объектов (части нежилых объектов) в субаренду, равный 1,5.
Повышающий коэффициент Ксуб, равный 1,5, не применяется при передаче арендатором нежилых объектов (части нежилых объектов) в субаренду в следующих случаях:
Максимальная арендная плата за 1 кв. м площади нежилых объектов (части нежилых объектов) в год без учета НДС, вносимая субарендатором – субъектом малого и среднего предпринимательства, арендатору нежилых объектов (части нежилых объектов) – организации, образующей инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не может превышать величину, определяемую по формуле:
Амах.суб. = Абаз. x К1произв. x К2,
где:
Амах.суб. – максимальная арендная плата при сдаче арендатором – организацией, образующей инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, нежилых объектов (части нежилых объектов) в субаренду субъектам малого и среднего предпринимательства за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
Абаз. – базовая ставка арендной платы за пользование нежилыми объектами за 1 кв. м площади в год без учета НДС;
К1произв. – коэффициент, учитывающий основные виды деятельности, на используемой площади;
К2 – коэффициент, учитывающий территориальное расположение нежилого объекта аренды.
При сдаче в аренду нежилого помещения (части помещения) на условиях краткосрочной аренды по часам применяется повышающий коэффициент, учитывающий почасовую аренду нежилого объекта (К6), равный 5,0.
При выполнении арендатором за счет собственных средств капитального ремонта или реконструкции арендуемого муниципального имущества, вызванного неотложной необходимостью, применяется коэффициент, учитывающий выполнение арендатором за счет собственных средств капитального ремонта или реконструкции муниципального имущества, вызванного неотложной необходимостью (К8), равный 0,01.
Срок применения корректирующего коэффициента К8 к расчетному дневному размеру арендной платы устанавливается в полных календарных днях и рассчитывается по формуле:
С = За / (Ап – Апкр),
где:
С – срок применения корректирующего коэффициента К8 (дней);
За – сумма затрат арендатора на проведение капитального ремонта и (или) реконструкции муниципального имущества, вызванных неотложной необходимостью (рублей);
Ап – дневной размер арендной платы в соответствии с договором аренды (рублей);
Апкр – дневной размер арендной платы, умноженный на корректирующий коэффициент 0,01 (рублей).
Размер годовой арендной платы за пользование инженерными сооружениями без учета НДС устанавливается в объеме 100% годовой суммы начисленной амортизации арендуемого муниципального имущества с учетом имущества, имеющего нулевую остаточную стоимость и пригодного для дальнейшей эксплуатации, по формуле:
Аинж. = Сп x На x К9, где:
Аинж. – размер годовой арендной платы за пользование инженерными сооружениями;
Сп – первоначальная (восстановительная) стоимость основных средств;
На – норма амортизации основных средств;
К9 – коэффициент, учитывающий вид сооружения.
Размер годовой арендной платы без учета НДС за пользование движимым имуществом определяется по формуле:
Апл = (Из + Ни) x Кр, где:
Апл – размер годовой арендной платы за пользование движимым имуществом;
Из – сумма начисленной амортизации в год;
Ни – налог на имущество;
Кр – коэффициент рентабельности, равный 1,15.
В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.