Гостиничная недвижимость: проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Федеральное агентство по образованию

Гостиничная недвижимость: проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

2008

Содержание

Приложение №1

Приложение №2

Приложение №3

Приложение №4

Введение

1.Проектирование маркетинговыми средствами образца гостиничной недвижимости как наиболее сориентированной на запросы целевой клиентуры.

1.1 Комплексный анализ наиболее значимых рыночных атрибутов образцов гостиничной недвижимости и рынка

1.2 Обоснование инвестиционной привлекательности гостиничного рынка недвижимости

2. Выделение признаков образцовости и их характеристики.

2.1 Классификация объектов гостиничной недвижимости

2.2 Сегментация выделенного рынка и проектирование моделей

3.Разработка комплекса маркетинга

3.1 Проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Заключение

Список литературы

Приложение №1

АННОТАЦИЯ

Научной работы.

1. Название: Оценка состояния рынка офисной недвижимости;

2. Государственный рубрикатор научно-технической информации: Сбыт продукции. Маркетинг – 06.81.55

3. Вуз: Байкальский Государственный Университет Экономики и Права;

4. Год завершения: 2008;

5. Объем работы: __34_с.;

6. Количество приложений: 4с.;

7. Количество иллюстраций: 0 с.;

8. Количество таблиц: 12 с.;

9. Количество источников литературы: 9 ед.

Характеристика работы:

1. Цель: Рассмотреть гостиничный рынок недвижимости. Выделить основную классификацию, признаки образцовости и характеристику гостиниц. Спроектировать свою модель гостиницы.

2. Методы проведенных исследований: опрос, контент-анализ, вторичный анализ;

3. Основные результаты научного исследования:

4. Наличие документа об использовании научных результатов: 3 место в конкурсе бизнес-идей

Приложение №2

СВЕДЕНИЯ

о студенте

СТУДЕНТ

1. Фамилия:

2. Имя:

3. Отчество:

4. Курс: 4

5. Адрес фактического места проживания:

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ

1. Фамилия:

2. Имя:

3. Отчество:

4. Место работы: Кафедра Экономики и управления инвестициями и недвижимостью

5. Должность: Доцент

6. Ученая степень Кандидат экономических наук

7. Ученое звание: доцент

8. Адрес фактического места проживания:

Проректор по научной работе _______________

Научный руководитель _______________

Студент _______________

Приложение №3

СВЕДЕНИЯ

о научной работе

1. Название: Оценка состояния рынка офисной недвижимости;

2. Научный раздел конкурса, на который представляется работа: Экономические науки;

3. Государственный рубрикатор научно-технической информации:

4. Классификация работы: поисково-прикладная

5. Вид работы: учебная;

6. Возможность внедрения: да;

7. Возможность опубликования: да;

8. Ключевые слова: гостиничная недвижимость,

Подписи:

Студент ____________

Научный руководитель ____________

Ведение

Само понятие “гостиница” происходит от латинского эквивалента этому слову “hostеl”, а также англо-саксонского “hospitality”, что значит гостеприимство. Позднее данное название модернизировалось уже в более привычное нам название, имеющее французские корни – “hotel”.

В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день отстает от общих темпов развития рынка недвижимости в целом.

Данное обстоятельство, учитывая, стабильно повышающийся спрос на гостиничные услуги, делает строительство отелей весьма привлекательной и доходной сферой вложения инвестиций. Гостиничный бизнес-это не только доходный, интересный ,но и очень сложный и трудоемкий процесс, со множеством нюансов.

В данной работе будут рассмотрены основные тенденции гостиничного бизнеса, классификация гостиниц, инвестиционная привлекательность и также попытка разработать собственный отель. По результатам работы можно будет судить действительно ли гостиничный бизнес интересен и выгоден.

1.Проектирование маркетинговыми средствами образца гостиничной недвижимости как наиболее сориентированной на запросы целевой клиентуры

1.1 Комплексный анализ наиболее значимых рыночных атрибутов образцов гостиничной недвижимости и рынка

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленными темпами, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Одна из причин – капиталоемкость гостиничных проектов и сложность балансирования гостиничными услугами как частью цельного образца : даже окупаемость гостиниц высокого класса может составлять до 10 лет. Гостиничный рынок является одним из самых закрытых: на нем в большинстве работают операторы, которые знают все правила игры. Но при этом гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

Номерной фонд на территории РФ составляет около 180000 номеров. Использование номерного фонда на территории РФ-35-39 %. В то же время в культурных и деловых центрах России ежегодно появляются новые высококлассные и вместительные отели международных гостиничных цепочек и сетей.

До недавнего времени в нашей стране не было здоровой конкуренции в гостиничном бизнесе, с этим связана относительная слабость российских гостиничных операторов.

Основные тенденции на рынке гостиничной недвижимости:

1.Спрос превышает предложение. Особенно это ощущается в сегменте двух- и трехзвездочных гостиниц;

2.Нехватка участков для нового строительства;

3.Интерес девелоперов не к отдельным объектам, а к комплексам.

Строить дешевые отели не выгодно, потому что земля и строительство дорогие, а срок окупаемости у трехэвездочного отеля даже при самом благоприятном для инвестора исходе будет не менее 7-8 лет. Цены в гостиничном секторе растут.

Рассмотрим сегментацию рынка гостиничной недвижимости

Сегмент гостиниц категории 3 звезды

Сегмент гостиниц категории 4 звезды

Потенциальная потребность в номерном фонде

Как видно из таблиц гостиницы востребованы и есть дефицит номеров.

Анализ рынка гостиничной недвижимости г. Иркутска выявил наиболее значимые конъюнктурные обстоятельства:

Основные игроки рынка

К основным игрокам рынка гостиничной недвижимости можно отнести:

«Дельта»(3 номера-студии,2 номера люкс,16 стандартных одноместных,9 стандартных одноместных 1 класса,2 конференцзала);»Ангара»; «Империя» (31 одноместных номера,12 двухместных,4 номера-студии,2 люкса),«Русь»;

Также особо можно выделить сеть гостиниц и отелей «Байкальской Визы» и гостиницу «Иркутск»

ООО «Байкальская Виза» создано в Иркутске в 2002 году для осуществления гостинично-туристической деятельности. Сейчас владеет отелями «Байкал» (построен 2000 году), «Глория» (построен в 2002 году,12 номеров), «Европа» (построен в 2005 году, номерной фонд- 70 номеров), «Звезда» (построен в 2003 году,18 номеров, ведуться работы по строительству нового корпуса на 50 номеров), «Маяк» (построен в 2006 году,66 номеров), «Легенда Байкала» (построен в 2006 году, 36 номеров),»Виктория» (открыта в 2006 году,26 номеров).

Сеть отелей и гостиниц, принадлежащая компании занимает 20-30% гостиничного рынка города.

Гостиница Иркутск (Байкал-Отель)

Расположение: Гостиница Иркутск (Байкал-Отель) – самая большая гостиница города – расположена в живописном месте на берегу Ангары. Удобное расположение гостиницы и прекрасный вид из окон на знаменитую сибирскую красавицу-реку Ангару делают гостиницу особенно привлекательной для туристов. Всего 10 минут Вам потребуется, чтобы доехать от гостиницы Иркутск (Байкал-Отель) до железнодорожного вокзала и 20 минут займет дорога до аэропорта г. Иркутска.

Описание: Гостиница “Иркутск”(Байкал-Отель) предлагает 17 семейных номеров, 54 одноместных номера, 147 двухместных номеров, 27 комфортабельных номеров класса “Люкс” , “Президентские” люкс-апартаменты.

Из окон гостиницы “Иркутск”(Байкал-Отель) открывается прекрасный вид на Ангару – реку-легенду, несущую байкальскую воду по сибирской земле.

К услугам гостей имеются 3 ресторана, предлагающие разнообразные блюда традиционной, европейской и восточной кухни, несколько уютных баров, охраняемая автостоянка.

Корейский бар «Сеул» предлагает большой выбор блюд самой острой кухни мира. Здесь работают высококвалифицированные корейские повара. Также можете воспользоваться услугами автопарка с автобусами и микроавтобусами.

В гостинице “Иркутск”(Байкал-Отель) имеются конференц-залы и комнаты для проведения переговоров.

Магазин “Матрешка” предлагает русские и сибирские сувениры, изделия и украшения из природных самоцветов, дерева, бересты, картины сибирских художников.

В здании гостиницы “Иркутск”(Байкал-Отель) открыты фирменный салон-парикмахерская, косметологический кабинет, стоматологический кабинет, аптечный пункт, пункт обмена валюты, камера хранения.

Также хотелось бы рассмотреть стоимость апартаментов в гостиницах Иркутска

Гостиница Дельта

Ранг «MODERATE BUSINESS»

Адрес гостиницы: К.Либкнехта улица, 58

Центр города: 0,5 км

Достопримечательности: Музей Декабристов, Филармония, Крестовоздвиженская Церковь

Гостиница Иркутск

Ранг «TOURIST»

Адрес гостиницы: Гагарина бульвар, 44

Центр города: 0,5 км

Достопримечательности: Художественный Музей, Драматический Театр, Исторический Музей.

Гостиница Байкал (Листвянка)

Ранг «MODERATE TOURIST»

Адрес гостиницы: Иркутская область, Листвянка поселок, Академическая улица, 13

Центр города: 70 км (г.Иркутск)

Достопримечательности: Церковь Св.Николая, Обсерватория, Байкальский Экологический Музей

Гостиница Байкальские Терема (Листвянка)

Ранг «MODERATE TOURIST»

Адрес гостиницы: Иркутская область, Листвянка поселок, Горная улица, 16

Центр города: 70 км (г.Иркутск)

Достопримечательности: Церковь Св.Николая, Обсерватория, Байкальский Экологический Музей

Гостиница Виктория

Ранг «MODERATE BUSINESS»

Адрес гостиницы: Б.Хмельницкого улица, 1

Центр города: 0,5 км

Достопримечательности: Художественный Музей, Драматический Театр

Гостиница Анастасия (Никола)

Ранг «RESORT»

Адрес гостиницы: Иркутская область, Никола поселок, Ангарская улица, 8

Центр города: 60 км (г.Иркутск)

Достопримечательности: Байкальский Экологический Музей, Церковь Св.Николая

Гостиница Европа

Ранг «BUSINESS»

Адрес гостиницы: Байкальская улица, 69

Центр города: 2 км

Достопримечательности: Музей Декабристов, Драматический Театр, Филармония.

Гостиница Звезда

Ранг «MODERATE BUSINESS»

Адрес гостиницы: Ядринцева улица, 1ж

Центр города: 3,5 км

Достопримечательности: Музей Декабристов, Театр Кукол

Гостиница Байкал Бизнес Центр Отель

Ранг «SUPERIOR BUSINESS»

Адрес гостиницы: Байкальская улица, 279

Центр города: 6 км

Достопримечательности: Выставочный Комплекс “СибЭкспоЦентр”, Ледокол-музей “Ангар

Гостиница Глория

Ранг «MODERATE BUSINESS»

Адрес гостиницы: Советская улица, 58

Центр города: 2 км

Достопримечательности: Музыкальный Театр, Музей Декабристов

Гостиница Солнце

Ранг «SUPERIOR BUSINESS»

Адрес гостиницы: Байкальская улица, 295б

Центр города: 8 км

Достопримечательности: Выставочный Комплекс “СибЭкспоЦентр”, Ледокол-музей “Ангара”

1.2 Обоснование инвестиционной привлекательности гостиничного рынка недвижимости

Финансовая успешность гостиничного бизнеса по сравнению с бизнесом торговым, офисным и жилищным зависит от того, какие цели ставит перед собой инвестор. Объемы инвестиций в гостиничный бизнес при строительстве трех-звездочной гостиницы и при строительстве гостиницы уровня четырех-пяти звезд не будут сильно разниться, правда во втором случае отделка потребует немного больше финансовых вложений. Однако окупаемость гостиниц трех-звездного уровня будет значительно ниже.

В случае если инвестор приобретает определенное здание, рассчитывая на ее последующую реконструкцию, то количество инвестиций в гостиничный бизнес при этом падает, а сроки окупаемости при высокой рентабельности становятся заметно короче.

Вкладывая инвестиции в гостиничный бизнес, начатый с нуля, инвестор тратиться не только на строительство и отделку помещения, но и на проведение необходимых коммуникаций, включая электричество, отопление, телефонную связь, кондиционирование и прочее. В случае же с гостиницей подверженной реконструкции важно еще и то, что за время своего существования она приобрела известность, а потому затрат на рекламу потребуется значительно меньше.

Перспективы инвестирования в гостиничный бизнес

Вкладывать деньги в строительство отеля столь же интересно, сколько и рискованно.

1) Частные мини-отели, как правило, создаются в городах с недостаточно развитой гостиничной инфраструктурой или в наиболее популярных местах отдыха, где сезонный спрос на рекреационную недвижимость не удовлетворяется существующими площадями: на Черноморском побережье России, в районных или областных центрах. данный сегмент рынка достаточно перспективен для частных инвесторов. Крупные девелоперы или инвесторы не торопятся вкладывать деньги в мини-отели из-за того, что размер инвестиций может достигать значительной суммы, а доходность напрямую зависит от многих факторов, в том числе сезонности, конкуренции в регионе или правильности первоначальной концепции.

2) Гостиничный бизнес нельзя назвать высокорентабельным. Сроки окупаемости: отели 5 звезд 7-8 лет, 3-4 звезды — от 15лет. Ощущается дефицит гостиниц туристического уровня, стоимость номера в которых не превышает $100 за ночь.

3) Если рассматривать проект, включающий строительство, то размер первоначальных инвестиций значительно увеличивается из-за оформления прав на землю. другие минусы — отделочные работы (гостиницы в отличие от офисных центров всегда сдаются под ключ), длительные сроки окупаемости — более 6-7 лет. Частные мини-отели — не совсем ликвидный инструмент в бизнесе и по другой причине Большинство из них проходят по документам как жилой фонд, что хорошо заметно на примере Петербурга, а это значит, что продать их или сдать в аренду под офис если и удастся, то с большим трудом.

4) Гостиницы могут совмещать в себе массу инфраструктуры: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино.

доходность у подобных проектов также может различаться в несколько раз — оценивать ее только по доходам от номерного фонда сейчас уже неправильно, так как бизнес ушел далеко вперед, а отели стали комплексами для оказания услуг.

5) Для строительства гостиницы в отличие от жилых объектов легче получить исходно разрешительную документацию, поскольку такой объект имеет социальное значение и строительство поддерживается на государственном и местном уровне. Определенные сложности возникают в процессе реализации, поскольку российское законодательство не рассматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости, а понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе нет. Для гостиниц 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Такие локации наиболее востребованы девелоперами, однако зачастую земли, зарезервированные под строительство гостиниц, перекупаются под проекты, гарантирующие более быструю отдачу (бизнес-центры или торговые комплексы), достаточно большое количество объектов стало мини-отелями в результате неких отвлеченных от рынка причин, например переоборудования неудачно построенных под некие бизнес-задачи особняков. Такие объекты сегодня представляют собой 90% предложений, годами ожидающих своего покупателя.

2.Выделение признаков образцовости и их характеристики

2.1 Классификация объектов гостиничной недвижимости

Существует несколько подходов к классификации гостиничной недвижимости, наиболее распространенной является «звездночная» классификация.

Отели однозвездные – это «крыша над головой», и не более того. Средняя характерная площадь, которую вы получите – 9 квадратных метров. Комфорта здесь не слишком много – крыша над головой и минимальные удобства: как минимум 1 санузел на этаже, мебель в номере, устройство для вызова обслуживающего персонала. Следует иметь ввиду, что отель на ночь может закрывать двери – поэтому как минимум предупредите портье, если собираетесь задержаться. Важно отметить – очень экономично.

Двухзвездные отели – улучшенный вариант однозвездных отелей и гостиниц – здесь удобства находятся непосредственно в номере. Чаще всего в таком отеле присутствует бар, кафе или столовая, иногда бывает что кафе расположено в непосредственной близости от гостиницы.

Трехзвездные отели – оптимальные отели для среднего класса. Здесь вы получите гарантированные удобства. Здесь не будет жарко или холодно – в номерах установлены кондиционеры и/или отопительные системы, т.е. колебания температуры здесь будут приемлемыми. В номере будет помимо всего прочего должен быть телефон, телевизор и радио.

Четырехзведные отели – здесь помимо всего остального вам положены телефон с прямым выходом в город, и DVD. Стены обычно украшены картинами, присутствует разнообразное питание, высококвалифицированный и вежливый персонал. Грамотно продуман экстерьер, обычно присутствуют крытые гаражи. Безусловно – ресторан (бар), сауны, бассейны и широкий спектр услуг.

Пятизвездные отели – в большинстве своем это «гранд отели», где все сделано по высшему классу. Здесь часто присутствует антикварная мебель, самый разнообразный сервис, выход в Интернет, возможность хранить деньги, важные бумаги и другие ценности в сейфе. Это самый дорогой вид отелей, но и самый роскошный.

Как не запутаться в звездах

Классификация по звездам достаточно популярна и широко известна, при этом категория гостиницы зависит от множества параметров, таких как обязательные услуги, квалификация персонала, метраж комнат, дополнительные услуги и т.д. Звездной классификацией пользуются практически во всех странах мира – на отдыхе в Дании, Германии, Польше или США вы сможете оценить уровень отеля по количеству звезд. 2-звездные гостиницы относятся к эконом-классу, они обычно располагаются на окраине или в пригородах города. Номер обставлен типовой мебелью, туалет и душ обычно общие на секцию или этаж. Цена номера в таких гостиницах от 50 $

Гостиницы “три звезды” относятся к среднему классу. Стоимость номера в такой гостинице обойдется в 100-150$.

Для требовательных гостей подойдут гостиницы высокого класса – “четыре звезды.Стоимость номера в них от 250 $.

За рубежом уже давно зарекомендовали себя гостиницы с номерным фондом не более 30 мест – мини-отели. В турах по Швеции, Ямайке и Германии вы обязательно столкнетесь с такими гостиницами. За последние несколько лет они получили широкое распространение и в Санкт-Петербурге. Среди таких гостиниц можно найти как мини-отели бизнес-класса (уровень их соответствует четырем звездам), так и недорогие студенческие хостелы. Вы удивитесь, увидев, что уровень питерских мини-отелей бизнес-класса соответствует уровню 4- и 5-звездочных гостиниц, в которых останавливаются бизнесменыв турах по Норвегии. Цены номеров в мини-отелях в зависимости от их уровня составляют от 10-300$.

Классификация по местоположению наименее популярна, но является дополнительным признаком сегментирования и позиционирования гостиничных услуг на рынке туристического назначения. По месту расположения можно выделить следующие виды гостиниц:

Гостиницы в центре города;

Придорожные, как правило, малой этажности с открытыми автостоянками;

Гостиницы в окрестностях городов и в аэропортах;

Плавучие отели — это плавсредства, оборудованные под гостиницы, для размещения и отдыха туристов у берега моря, реки или озера.При необходимости такая гостиница может быть отбуксирована по воде вместе с туристами к другой стоянке;

По уровню, ассортименту и стоимости услуг гостиничные предприятия делятся на несколько классификационных типов:

дешевые отели или отели с ограниченным сервисом, которые предлагают минимум услуг. При этом предприятия питания при них могут быть, а могут и отсутствовать;

отели «люкс» — обладают фешенебельным декором, оснащены высококачественной мебелью, хорошо оборудованными общественными помещениями и должны быть обеспечены большим количеством персонала по отношению к числу номеров.

ВТО в зависимости от потребителя гостиничных услуг на современном гостиничном рынке рекомендует выделять следующие типы отелей:

Отель «люкс» на 100–400 номеров, располагается, как правило, в центре города и предоставляет элитарные условия проживания руководителям самого высокого уровня за очень высокую цену.

Отель высокого класса имеет от 400 до 2000 номеров, располагается в пределахгорода и предлагает широкий набор услуг,

предоставляемых обученным персоналом, бизнесменам, участникам конференций, индивидуальным туристам; он оснащен дорогой мебелью и оборудованием. Цена проживания — выше средней.

Отель среднего уровня ориентирован на широкий круг потребителя, может иметь различное число номеров. Стремится использовать современную технологию, снижая эксплуатационные расходы и придерживаясь среднего уровня цен.

Апарт-отелъ имеет обычно от 100до 400 номеров с условиями, аналогичными меблированным комнатам. Цены варьируются в зависимости от сезона и условий размещения. Ориентирован на бизнесменов или туристов, останавливающихся на длительный срок.

Отель экономического класса может быть небольшим, с числом номеров от 10 до 150. Располагается в черте города, имеет небольшой штат персонала, хорошо оборудованный номерной фонд, но не предоставляет услуг питания. Потребителями являются, как правило, бизнесмены, индивидуальные туристы.

Мотель –предназначен для туристов, путешествующих на автотранспорте. Может иметь от 150 до 400 номеров, располагается в близи автотрасс, имеет небольшой штат персонала и предполагает невысокие цены при современных хорошо оборудованных номерах. Без услуг питания.

Курортная гостиница может иметь от 100 до500 номеров, обычно отдалена от города и располагается вблизи водоемов, в живописных местах;предлагает полный набор услуг, имеет много спортивных сооружений, детских площадок; цены –выше средних,ориентированы на различные категории туристов.

Таймшер — от50 до 250 номеров, возможны отдельные строения. Имеет номера квартирного типа и условия, аналогичные курортным гостиницам. Отдельные квартиры проданы индивидуальным владельцам, однако полная собственность контролируется компанией управления.

Цена таймшера зависит от особенностей сезона, а также времени пребывания. Проживание в менее привлекательные периоды времени стоит существенно меньше, чем в сезон наибольшего спроса.

Владелец номера имеет возможность пользоваться недвижимостью на протяжении определенного времени, пропорционально внесенному денежному взносу.

Обычно «собственность» приобретается на срок от 10 лет до бессрочного пользования.

Время пользования измеряется в неделях. Владелец может отдыхать в приобретенных апартаментах в «свои» недели либо обменять место отдыха на аналогичное в рамках «приобретенного сезона».

Среди перечисленных гостиниц особое место занимают следующие:

кемпинг –лагерь для автотуристов, расположенный в загородной местности, оснащенный летними домиками или палатками;

ротель — передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-, двухместными номерами. В дневное время туристы знакомятся с различными городами и их достопримечательностями, а ночуют в поезде;

ботель –небольшая гостиница на воде (неплавающая), в качестве которой может использоваться соответствующим образом оборудованное судно;

флотелъ — плавающая гостиница, представляющая собой специально оборудованное судно; туристам предоставляются комфортабельные номера-каюты, услуги активного отдыха, залы для переговоров, конференций, конгрессов,средства связи, многочисленные бары и рестораны.

Флотели используются для организации круизного отдыха, который получил бурное развитие в 1990-х гг. Число морских пассажиров в последние десятилетия во всем миреустойчиво возрастает, и в 1980 г. оно превысило 1,5 млн человек, а в 1996 г. достигло 6,5 млн человек.. Размещение среди озелененных массивов, максимально удаленных от городских центров.

Вместе с увеличением мест назначения и расширением сегмента рынка для круизов развивается и более совершенный вид отдыха — круиз и перелет на самолете, в котором сочетается скорость воздушного транспорта с романтикой морского путешествия. Средство размещения для такого отдыха называется флайтелем, но из-за высокой стоимости оно представлено на рынке гостиничных услуг ограниченно.

Особое внимание хотелось бы уделить новому виду специализированного туризма — деревенскому туризму (rural tourism). В настоящее время деревенский туризм рассматривается как весьма доходный вид деятельности и имеет немалые объемы. Разумеется, соперничать собъемами туристских потоков на морские курорты он не может, но тем не менее по значимости становится важным направлением туристского бизнеса, достойным внимания и изучения.

Применительно к условиям России — это неплохая ниша для деятельности, так как она довольно слабо освоена.

Сегодня основными мотивами для выбора такого вида отдыха являются следующие:

Отсутствие средств для отдыха на дорогих морских курортах;

устоявшийся образ жизни в сельской местности у определенной категории людей независимо от достатка, например, в сил} семейных или иных традиций;

близость к естественной природе и возможность больше времени проводить на свежем воздухе в лесу, на озере идр.;

возможность питаться экологически чистыми и дешевыми продуктами.

гостиничный рынок недвижимость

2.2 Сегментация выделенного рынка и проектирование моделей

На сегодняшний день, по данным городской администрации, в Иркутске насчитывается 48 официально зарегистрированных гостиниц. Среди них больше половины — объекты, построенные за последние три года. Из общего объема 17 гостиниц являются государственными, муниципальными или ведомственными, девять объектов относятся к среднему либо крупному бизнесу и 22 гостиницы отвечают критериям малого бизнеса.

Ценовой диапазон в сфере гостиничного бизнеса столь же широк. Согласно маркетинговому исследованию (проведенному по заказу администрации города в прошлом году) минимальная стоимость номера составляет 350 рублей, максимальная достигает 18500 рублей в сутки. Также в Иркутске высок процент использования под гостиницы приватизированных квартир. Рост данного сектора — так называемых апарт-отелей.

Рассматривая гостиничный бизнес больше всего меня, заинтересовали пятизвездочные гостиницы. Понравился также практически завершенный проект ГК «Материк».

В Иркутске конкуренции в гостиничном бизнесе нет. Это особенность местного рынка, который сильно сегментирован, основные игроки гостиничного бизнеса обособлены ,каждый занимает свою нишу и в ней развивается. Согласно данным исследования, лишь семь процентов гостиниц можно условно отнести к “4 звездам”, 13% – к “3 звездам”. И целых 67% номерного фонда Иркутска относится к разряду “вне категории”.

А в сегменте 5 звезд еще никого нет. ГК “Материк” реализует проект делового центра Sayen стоимостью 15 млн долларов. Наличие инфраструктуры (ресторан, конференц-залы) повышает коммерческую ценность проекта. Предполагается строительство многофункционального комплекса, в состав которого войдет бизнес-центр с конференц-центром, гостиница, ресторан “Киото” и японский сад. Площадь семиэтажной гостиницы на 27 номеров составит две тысячи кв. метров. Планируемая стоимость номеров от 8,5 до 18 тыс. рублей в сутки.

Комплекс Sayen расположен рядом с рестораном “Киото” и выдержан в том же стиле. Знаменитая аллея, которая проходит рядом с рестораном (за бывшим кинотеатром “Гигант”), его создателями уже приведена в надлежащий вид:уютные дорожки, симпатичные скамейки.Авторы идеи Японского делового центра в Иркутске – группа компаний “Материк”, которой принадлежат рестораны Bear House, “Киото”,”Киото” в Ангарске, торговые сети “Дело Табак”, “7. = 40”, “Лукоморье” и др.

Всем этим владеет иркутский бизнесмен Игорь Кокоуров.

Это будет семиэтажный отель на 27 жилых номеров

Верхний этаж займет ресторан на 50 мест, который позиционируют как самый стильный и снижением цен. Здесь же другой случай – создатели Sayen изначально позиционируют себя как элитное место, но “привлекательное для многих”. Концепция создания Sayen совпадает с многочисленными планами по развитию в нашем регионе делового туризма. Причем в этом строительстве прежде всего подкупает минималистский расчет. Мы привыкли, что в последнее время в различных проектах значатся либо тысячи, либо миллионы туристов. А тут – “27 номеров”Важно, чтобы в Иркутске всегда было где принять таких высоких гостей. Строящийся отель будет сочетать в себе восточный стиль и европейский сервис. Номера в Sayen впервые в Иркутске проектируются по концепции “умный дом”. Это когда с одного пульта можно руководить всеми функциями в доме – и климат-контроль, и ТВ, и освещение; можно вызвать такси, выйти в Интернет, заказать ужин, авиабилеты, управлять своим счетом в гостинице и другое. В отеле разместятся 12 стандартных номеров, 12 студий, два люкса и апартаменты: все номера будут иметь большую площадь. Рядом с отелем планируется построить конференц – центр на 350 мест: с оборудованием для синхронного перевода и банкетным залом. Здесь же создадут и новый офисный центр. Но строится пока только Sayen. Площадь отеля составит 2,5 тысячи квадратных метров.

Бюджет строительства – около 7 миллионов долларов. Предполагается, что Японский деловой центр со временем станет и хорошей площадкой для открытия в нашем городе консульства Японии. Планируют развивать японскую тему: например, в комплексе появится настоящая японская баня. Дизайн и стиль делового центра разрабатывает известный мастер Шигео Накамура: а он-то в японской теме разбирается…

ГОСТИНИЦА

Современный и высокотехнологичный отель, расположенный в самом центре Иркутска, является частью Делового центра «SAYEN». Лобби и стойка регистрации расположены на первом этаже, а комфортабельные, декорированные в минималистском стиле и оснащенные самым современным оборудованием номера занимают этажи со второго по шестой. К услугам гостей – рестораны высокой кухни «Киото», «BierHaus», «SAYEN», а так же превосходно оснащенный оздоровительный центр с традиционной японской бане

Гостиница изначально проектировалась как бизнес-отель. Поэтому она отвечает всем многочисленным требованиям, предъявляемым к гостиницам этого сегмента: большие площади и рациональное зонирование номеров, высокий уровень технической оснащенности, возможность доступа в Интернет(Wi-Fi).

Гостиница расположена между улицами К. Маркса и Горького, в пешей дистанции от административного центра Иркутска, в 10 минутах езды от железнодорожного вокзала и в 15 минутах езды от иркутского международного аэропорта.

В гостинице 26 комфортабельных номеров:

3.Разработка комплекса маркетинга

3.1 Проектирование маркетинговой концепции и комплекса маркетинга по ее реализации

Узнав больше о проекте ГК «Материк»-«SAYEN», я подумала, а почему бы мне не попробовать разработать проект своего отеля (пусть пока только на бумаге, но все же). Посмотреть каким будет в моем представлении отель, где он будет располагаться, как выглядеть и в какой ценовой категории наиболее рационально с рыночных и инвестиционных критериев политикой.

Как построить гостиницу

С чего начать

Прежде чем отрыть свой отель, необходимо четко ответить самому себе – зачем мне все это нужно. Такие суждения как “Свой отель – это круто, модно и престижно” – не рассматривается. Что вы хотите получить от отеля прибыль, а может прибыль и известность, ведь гостиничный бизнес может стать семейным. Из цели уже и следует выбирать либо апарт-отели, отели среднего класса, ну а возможно отель на все 5 звездочек.

Я выбираю пятизвездочный отель.

Непременное увеличение турпотока и активизация сферы делового туризма неизменно приведет к росту прибыльности таких проектов. И может случиться так, что если не поторопиться, то в ближайшие годы ликвидные площадки под строительство будут заняты. Именно поэтому дальновидные игроки вкладывают средства сегодня.

Начинать нужно с выбора города. И здесь есть два варианта:

1)город, в котором Вы живете (легкий контроль бизнеса);

2) город, где пока еще есть недорогая недвижимость или земля.

Центр или окраина

С городом определились- город Иркутск. Теперь нужно спроектировать расположение объекта дальнейшей прибыли. Нет отеля, который нельзя было бы заселить, но есть отели – не соответствующие своей цене.

Рассмотрим оба варианта: центр и окраина. Если вы строите отель не в центре, то нужно понимать, кто туда поедет. Возьмем для примера отель возле Автостанции туда поедут жить не слишком состоятельные люди, одним словом, не туристы. Всегда нужно помнить – кто ваш клиент.

Если строите отель для туристов, то должны понимать, для них важна близость именно к центру.

Я предположу, что моя гостиница будет располагаться на ул. Байкальская.

Здание будет в 9 этажей.

Отель называется «Олимп»

Гостиница будет являться частью делового центра.

Деловой центр «Олимп» будет расположен рядом с центром Иркутска и является наиболее современным в регионе комплексом, предоставляющим широкий спектр услуг делового характера:

Конференц-центром, который позволит проводить мероприятия различного масштаба и характера: конференции, симпозиумы, деловые встречи, презентации, специальные акции, банкеты.

Офисный центр, создающийся по современной технологии свободной планировки, предлагает профессионально оборудованные и оснащенные офисы высокого класса.

Гостиница делового центра располагает комфортабельными номерами для деловых путешественников, специально спроектированными для работы и отдыха.

В ней будет располагаться 36 номеров:

НОМЕРА КЛАССА “ЛЮКС”

Номера класса “Люкс” обычно бронируют более состоятельные люди, привыкшие к повышенной комфортности места проживания. Просторные номера класса “Люкс” (не меньше двух комнат) великолепно меблированных, а также оборудованы кондиционером и комплектами аудио- и видеотехники. К услугам постояльцев широчайший спектр услуг – от спутникового телевидения до доступа в Интернет.

Стоимость такого номера будет составлять 12 тыс. рублей

НОМЕРА КЛАССА “ПОЛУЛЮКС”

В номерах класса “Полулюкс” Вы найдете все необходимое для полноценного отдыха. Это уже не просто место для ночевки, это полноценная комфортабельная квартира, состоящая из уютной спальной комнаты и кабине, где Вы сможете плодотворно работать. Окна оборудованы стеклопакетами, так что излишний шум не будет отвлекать вас от занятий. Все необходимые средства связи (телефон, Интернет), а также телевизор, холодильник и мини-бар предоставляются. Стоимость – 7,5 тыс. рублей.

АПАРТАМЕНТЫ

Апартаменты – это особые номера для самых важных гостей. Подобные номера оборудованы по максимуму: спутниковое телевидение, мини-бар, холодильник, телефон с прямым выходом на международную линию, Интернет-порт, сейф и спец-обслуживание. Апартаменты двухуровневые и по площади превышают 100 кв. м. Апартаменты выглядят, как просторная, великолепно обставленная квартира, состоящая из двух спален, кабинета, гостиной, уютной кухни и качественно отделанной ванной комнаты, оборудованной европейской сантехникой. В гостиной Вы найдете также дивиди-проигрыватель, музыкальный центр, радио. За такой номер не пожалеете и 18 тыс. рублей.

Гостиница также предлагает номера для людей с ограниченными физическими возможностями и для некурящих.

ПЕРСОНАЛ ГОСТИНИЦЫ

Наше успешное “лицо” – это хороший персонал.

Нанимая администратора на работу, надо помнить, он – первое лицо отеля. В нем важно и обаяние и доброжелательная улыбка, приятные манеры и отсутствие привычки курить (согласитесь, курящий человек дурно пахнет, и это может отпугнуть постояльцев). Для мини-отеля на вакансию администратора лучше нанимать девушку, для крупного отеля (как наш) – можно и молодого человека. Не следует пренебрегать стандартным для администраторов дресс-кодом: белый верх, черный низ.

Обучение персонала:

Администратор должен быть компетентен во всех вопросах. Желательно владение иностранными языками. Отель расположен недалеко от центра города, где много иностранных туристов.

Зарплата персоналу должна быть адекватной, платить чуть выше среднегородских цен.

Минимальное время работы без перерыва – это сутки. Оптимальный график – сутки через трое. Не разрешать работать своему администратору часто. Его внешний вид и свежесть через двое суток непрерывной работы оставляют желать лучшего. Необходимо контролировать работу администратора. До принятия человека на работу объяснить ему, что он сотрудничает именно с людьми. В конфликтной ситуации администратор должен выслушать клиента до конца, а не вступать с ним в спор.

Горничная – первый человек в гостинице. С результатом работы горничной постоялец сталкивается в 10 раз чаще, чем администратора. Плохо вымытый унитаз или мусор в центре комнаты может испортить отношение к отелю раз и навсегда!

Рестораны Делового центра «Олимп» предлагают уютную атмосферу в сочетании с погружением в мир высокой кухни, а так же обслуживание любой сложности при проведении деловых мероприятий как внутри Делового центра, так и в любом другом месте. Широкий ассортимент изысканных блюд русской и европейской кухни предоставляет гостям ресторан “Зевс”,также еще есть 2 ресторана и лобби-бар, предоставляющие ассортимент алкогольных напитков и коктейлей, сигар.

Деловой центр «Олимп» это высокотехнологичный комплекс, обслуживаемый

квалифицированным персоналом, готовым решить любые проблемы заказчиков и организаторов мероприятий и обеспечить их эффективное и безупречное проведение.

Для деловых клиентов ежедневно с 8.00 до 18.00 работает бизнес-центр, предоставляющий услуги переводчика, электронную почту и Интернет, факс и ксерокс, персональный компьютер для работы. Вы можете воспользоваться конференц-залами, сейфом на рецепции, пунктом обмена валют, банкоматом.

Постояльцы нашей гостиницы смогут поставить автомобиль на стоянку, воспользоваться прачечной и химчисткой, в случае необходимости – медпунктом, посетить салон красоты «Афродита», фитнесс-зал, парикмахерскую, фито-бар, массажный салон, заказать железнодорожные и авиа-билеты, экскурсии, индивидуальный трансферт, приобрести товары в бутиках, магазинах, сувенирных, газетных и аптечных киосках.

Заработок гостиницы напрямую зависит от её заполняемости. Необходимо увеличивать количество клиентов в гостинице.

1. Делать упор на партнёров. Кто они?

o Турфирмы;

o Корпоративные клиенты (партнёры любого предприятия, которые останавливаются в гостинице);

o Постоянные клиенты (не самая значительная часть. Потому что они не останавливаются чаще 1-2 раза в год).

2. Если в гостинице хорошая заселяемость ,то автоматически ощутимый доход начинают приносить бары, такси и прочие сопутствующие услуги в Вашем отеле.

Нет такой гостиницы, которую нельзя заселить на 100%, есть плохой менеджмент.

3. Поиск партнёров среди турфирм .

Как искать турфирмы? Любая турфирма согласится работать если увидит выгоду для себя (возможность собственного заработка при минимальных усилиях). Нужно помогать турфирмам.

Пример:

Турфирма: Я Вам заселю отель полностью, а Вы мне заплатите 30% комиссионных.

Гостиница: Я с такими условиями не согласна.

Почему нет, скажите Вы? Если турфирма выполнит своё условие, у нас будет отличная заселяемость. А если нет – Вы больше не будете с ней сотрудничать.

Нужно учится считать, смотреть на цифры: процент сам по себе ничего не значит, важна итоговая сумма.

Организовывать этот процесс должен только профессионал, который сможет предложить взаимовыгодные скидки и совместные акции.

4. На начальном этапе главное не скупиться на рекламу.

5. Искать партнёров в других регионах и в других странах, которые будут нам отправлять туристов. Изучить систему on-line бронирования и Интернет-заказов.

6. Искать корпоративных клиентов. Качественный пиар должен присутствовать и внутри самой гостиницы. Туристы должны превращаться в постоянных клиентов и приводить к нам новых клиентов (своих друзей Лучше всего искать корпоративных клиентов работающих в том районе, где находится наша гостиница. Кроме того, запросы корпоративного клиента по возможности должны соответствовать уровню гостиницы.

Самый результативный способ раскрутки гостиницы – работа под крылом управляющей компании.

Гостиница «Олимп»

Если для Вас нет ничего важнее собственного комфорта и цены – не самое главное в выборе гостиницы, тогда Ваш выбор – пятизвездочная гостиница «Олимп».

Наша гостиница являет собой высочайший мировой стандарт качества. Уровень обслуживания в гостинице превосходит ожидания даже самых требовательных клиентов – здесь знают, как сделать Вашу жизнь похожей на рай.

Почувствуйте себя Богом – посетите наш отель!!!!

Наша цель – сделать Ваше пребывание у нас незабываемым!

Заключение

Рынок гостиничной недвижимости в России развивается более медленно, чем рынки офисной и торговой недвижимости. Гостиничный рынок является очень перспективным. Являясь капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, гостиница позволяет инвестору иметь в собственности дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект.

Потребность в гостиницах есть и это направление следует развивать.

Гостиничная недвижимость безусловно очень интересная тема, рассматривать и рассуждать о ней можно бесконечно. В данной работе рассмотрены основные моменты данного бизнеса и осуществлена попытка спроектировать свою гостиницу.

Список литературы

1.Приложение к журналу «Белый бизнес»,2007год;

2. « Melia Caribe Tropical» ноябрь 2008;

4.Маркова В. Д. Маркетинг услуг/В.Д. Маркова .М.: Финансы и статистика,2003.

5.Хруцкий В.Е. Современный маркетинг/в.Е. Хруцкий, И.В. Корнеева.М.: Финансы и статистика,2005.308с.

6.Капиталист-2007,Февраль-март;

7.Капиталист-2008,Октябрь;

8.Сайт: http://delenie.narod.ru/arhangelskirkutsk.html

9.Сайт: http://www.pogosti.ru

10.Сайт: http://www.hotelmaster.ru/zaselyaem.html

11.Сайт: http://miel.ru/lenta/detail/1619/

12.Сайт: www.kyoto.irk.ru

13.Сайт: http://www.frontdesk.ru/vetka.cgi?vetkaid=5212

14.Сайт: http://sayen.indns.ru/page/restorant.html

15.Сайт: www.baikal-info.ru